Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Razvoj gradske infrastrukture, rekonstrukcija ulica, gradnja novih bulevara i slične teme

Moderator: Igor

belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Pon Feb 07, 2011 7:03 pm

Napravicu jednu kracu retrospektivu o trzisnoj ceni gradjevinskog zemljista u Beogradu u periodu od tranzicije od 1990. godine do danas, kao uvod u ovu veoma znacajnu temu za sve one koji se bave izgradnjom objekata (i pracenjem izgradnje istih), na kojoj bi zainteresovani sagovornici iznosili svoja iskustva i podatke te kako bismo imali jednu interesantnu bazu o kretanju cene gradjevinskog zemljista u Beogradu. Takodje, mozemo raspravljati o nacinima pribavljanja gradjevinskog zemljista u realizaciji projekata, kao i ostalim invetsicionim, pravnim i drugim problemima koji se pri tome javljaju.

Naime do 1990. godine gradjevinsko zemljiste u Srbiji je kao i poljoprivredno zemljiste imalo u nekom materijalno-vrednosnom imalo mizeran karakter. Postupci eksproprijacije i izuzimanja zemljista imali su za posledicu placanje veoma male cene za tako oduzeto zemljiste, da bi od 1990. godine doslo do znacajne promene koja se ogledala pre svega u isplacivanju koliko-toliko primerene trzisne cene zemljista. Cena se tada za gradjevinsko zemljiste na teritoriji npr Opstine Novi beograd na prostoru Novog bezanijskog groblja formirala na nivou od oko 10 maraka za 1 kvm. Primenjivala se formula da trzisna cena 1 kvm zemljista predstavlja 1-2% prosecne trzisne cene stana u poslednjem kvartalu na teritoriji 3 beogradske opstine. Ova odredba Zakona o eksprorijaciji je pala kasnije na Ustavnom sudu i Zakon se zadrzao na formulaciji trzisna vrednost, koja se utvrdjivala najcesce vestacenjem od strane vestaka gradjevinske struke, do donosenja izmena Zakona o eksproprijaciji aprila 2009. godine kada se trzisna cena odredjuje na osnovu procene Poreske uprave. Ova izmena zakona izvrsena kako bi se lase vrsila eksprorijacija za male pare na Koridoru 10, ali ostavlja drugacije posledice na eksproprijaciju u Beogradu, o cemu cemo dalje pricati.

Dakle neka prva ozbiljnija cena formirala se na nivou od nekih 10 maraka za 1 kvm gradjevinskog zemljista, da bi zatim dosegla negde 1995. godine (govorim opet o lokaciji Novo bezanijsko groblje jer o tome imam zvanicne podatke) oko 20-30 maraka za 1 kvm.
U ovoj fazi govorim iskljucivo o pribavljanju gradjevinskog zemljista putem eksproprijacije za realizaciju projekata, jer trgovina i promet gradjevinskog zemljista je prakticno bio onemogucen tadasnjim zakonskim propisima i samim Ustavom iz 1990. godine.

Posle 2000. godine trzisna cena gradjevinskog zemljista, pogotovo posle 2003. godine i donosenja Zakona o planiranju i izgradnji kojim je omogucen promet ovakvog zemljista (pod odredjenim zakonskim uslovima) je krenula da raste u efektivnom smislu, a pogotovo je dozivela svoj bum i pik (najvisu tacku) 2008. godine. To je posledica rasta cene nekretnina u svetu uopste (nekretninskog i uopste kapitalnog balona koji se pojavio) do momenta pocetka svetske ekonomske krize od kada cena stagnira na nivoima iz 2008. godine izrazena u dinarima, koji su obezvredjeni zbog devalviranja dinara tako da se desio realan pad cene za 25% sa daljim opadajucim trendom. Negde 2004. i 2005 godine na lokaciji kod Kvantasa za prosirenje saobracajnice T6 cena je bila oko 3.500 dinara za 1 kvm tada oko 40 evra za kvm zemljista. Takodje da pomenem na trzisnu cenu od nekih 10.000 do 20.000 dinara po 1 kvm zemljista u to vreme u centru Novog Beograda po procenama vestaka, dok je poreska uprava vec pocela da je formira na nivoima i od 30.000 din po 1 kvm.Ukazao bih da postoje i dodatni razlozi za rast cene nekretnina -zemljista u Beogradu koji imaju i tamniju pozadinu poput pranja novca i slicno. Naime poreska uprava formira procenu trzisne vrednosti na osnovu ugovora o prometu zemljista u blizini neke lokacije. Desavalo se da investitori kupe neko zemljiste od seljaka za oko 3000 evra po aru (30 evra za 1 kvm) a da zatim ivrse nekoliko transakcija za isto zemljiste preko svojih povezanih firmi u kojim auredno plate porez na prenos apsolutnih orava i porez na kapitalnu dobit, povecavajuci poresku osnovicu u svakoj narednoj transakciji tako da ona dodje za isto zemljiste i do 20.000 evra po aru (200 evra za 1 kvm), sto poreska uprava posle uzme u obzir prilikom razrezivanja poreza na prenos apsolutnih pravai poreza na nasledje i poklon, pa se posle ljudi hvataju za glavu kad naslede nesto zemlje u drugom naslednom redu, a poreska uprava ih rebne porezom koji ne mogu da plate.

Ja cu ovde izanalizirati trzisnu vrednost na teritoriji Novog Beograda, uz nesto podataka za Zemun i Surcin. Na teritoriji Novog Beograda poreska uprava je 2008. godine vrlo kruto, posto nije opremljena niu kadrovski ni tehnicki za takav posao formirala 4 cene gradjevinskog zemljista i to:
1) 800 evra za 1 kvm u centru Novog Beograda (to je jedan siri prsten oko ulice Bulevar Dr Zorana Djindjica)
2) 500 evra za 1 kvm u drugom prstenu koji bi obuhvatao prostor sa desne strane pruge koja ide ulcom Milutina Milankovica gledano prema mostu na Adi, blokove u koji se naslanjaju na Jurija Gagarina
3) 300 evra za 1 kvm u trecem prstenu (Bezanijska kosa, prostor uz autoput)
4) 150-200 evra za 1 kvm u pojasu kod Kvantasa prema Aerodromu, oko Grand kafe u rpstoru iza Novog bezanijskog groblja.

Ove cene izrazene u dinarima su te 2008. godine iznosile 1) 65.000 dinara 2) 40.000 dinara 3) 24.000 dinara i 4) 12.000 - 18.000 dinara. Takve su ostale i danas, s tim sto kurs evra varira od 104-107 dinara tako da je realan pad trzisne vrednosti oko 20-25%.

Iznecu ovde podatke do kojih sam ja dosao u praksi i analiziranju trzisnih cena na Novom Beogradu.
1) U junu 2009. godine poreska uprava razrezala porez an prenos apsolutnih prava za parcelu uz samu ogradu Novog bezanijskog groblja koja se nalazi na trasi saobracajnice T6, uzevsi kao poresku osnovicu cenu od 18.000 dinara za 1 kvm.
2) U novembru 2010. godine Direkcija za gradjevinsko zemljiste izvrsila placanje zemljista vlasnicima na trasi mosta preko Ade u naselju Savski nasip odmah iza brodogradilista, kod zeleznickog nadvoznjaka, izlazi na ulicu Jurija gagarina po 39.600 dinara za 1 kvm, na osnovu procene poreske uprave
3) Centar Novog Beograda - Bulevar Zorana Djindjica, Bulevar Milutina Milankovica, Bulevar Mihaila Pupina cena se stabilno drzi na 65.000 dinara za 1 kvm, da napomenem da je to cena po kojoj je gradjevinskom preduzecu Napred razrezana konverzija prava koriscenja u pravo svojine u bloku 34 na uglu Bul Milutina Milankovica i Omladinskih brigada (to je ona cifra 650 EVRA za 1 kvm, jer je tada evro varirao oko 100 dinara) pa je napred posle u postupku preko vestacenja King sturge-a uspeo da skine tu cifur na nekih 400 evra za 1 kvm.
4) Procene poreske uprave za zemljiste oko Kvantasa u delu privredne zone i na trasi saobracajnice T6 su sada trenutno od 15.000-18.000 dinara za 1 kvm zemljista, dok u delu kod autoputa kod hotela nacional uskoro dobijam procenu pa cu je preneti, a ocekujem oko 25.000 din po 1 kvm.
5) Na Ledinama procene variraju od 8.000 do 12.000 din za 1 kvm
6) Bezanijska kosa je izuzetno visoko vrednovana sa skoro 25 - 30.000 dina za 1 kvm zemljista.
7) Procena za 1 mali plac od 4 ara u Zemun polju iz sepetembra 2010. godine je 5.000 dinara za 1 kvm.
8) Prostor predvidjen za izgradnju kargo centra u Surcinu oko Aerodroma - procena poreske uprave iz septembra 2010. godine 2.500 dinara za 1 kvm
9) Opstina Surcin otkup[ljivala od privatnih vlasnika zemljiste kod Dobanovacke petlje po 3.000 din za 1 kvm
10) U Tosinom bunaru negde 2008 godine u delu iza Airport city-a procena pala na 55.000 dinara za 1 kvm. tosin bunar takodje visoko vrednuju izmedju 45.000 dinara i 55.000 dinara za 1 kvm.

Eto toliko za sada od mene, ako je nekome interesantna tema, neka se prikljuci.
trafikant
Korisnikov avatar
Beginner
Postovi: 77
Pridružio se: Uto Jul 20, 2010 11:29 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 3
Pohvalio: 0

Postod trafikant » Pon Feb 07, 2011 7:45 pm

Ako neko ima 20 ari zemljišta kod kvantaša prema aerodromu ili 2000kvm puta 200 Evra to izlazi 400 000 Evra imovinske vrednosti. Pa me interesuje koliki godišnji porez plaća danas na takvu parcelu? Ali to je danas njiva koja se ore!! Pa hoćeš li onda prodati po ceni njive koja se ore? Ili će se tražiti tih 400 000 Evra kao cenu, jer je gradjevinski plac? Ako se za stan tu u blizini kvantaša od vrednosti 100 000 Evra plaća porez na imovinu, zašto bi skupo gradjevinsko zemljište bilo oslobodjeno poreza i to stepenastog, srazmerno veličini i ceni poseda.

Slična priča bi važila i za straćare u centru Beograda ili Zemuna: Koliko cenite vaš objekat, znate mi bi tu da zidamo? Tras, basnoslovna cena, tu negde 500 000 Evra! Onda tu istu cenu prijaviti poreskoj upravi kao osnovicu za poresko oporezivanje i nek na to plaća visok porez, kad već ima basnoslovno bogatstvo.

Zašto toliki porez na običnu njivu ili straćaricu? Pa znate sam vlasnik je procenio koliko vredi objekat, a mi smo samo izračunali koliki je na to zakonski porez, ništa van zakona! Prosto pitanje: da li neko ko ima 500 000 Evra vrednosti u nekretninama treba da plaća porez? Naravno, svi će se složiti! A sam vlasnik tvrdi da mu je tolika vrednost nekretnine, potpisao da toliko vredi, niko mu to sa strane ne nameće cifru.

Mislim da sam bio dovoljno jasan, po pitanju šta je imovina, i kako imovinu poreski tretirati. Pa cenim da bi tako mnoge korisne lokacije u Beogradu i drugim gradovima i selima otpušili od beskrajnih sudskih zavrzlama "koliko šta košta?"
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Pon Feb 07, 2011 11:47 pm

U tvom postu ima jedan termin koji za sada razresava ovo pitanje koje si postavio, a to je: "gradjevinski plac". Porez na imovinu moze da se placa kada odredjeno gradjevinsko zemljiste bude oformljeno kao "gradjevinska parcela". Sve dok u listu nepokretnosti kao nacin koriscenja zemljistra figurira "njiva 1. klase", placace se porez na katastarski prihod, znaci kao za poljoprivredno zemljiste. I mislim da je to korektno resenje. U redu je da neko placa porez na imovinu na trzisnu vrednost gradjevinskog zemljista, ali tek kada drzava izvrsi dovodjenje kompletne infrastrukture (saobracajne, vodovodne, kanalizacione telekomunikacione, energetske) tacnije napravi uredjeno gradjevinsko zemljiste, koje se moze dalje parcelisati kroz formiranje gradjevinskih parcela. Pa ako vlasnik nece da gradi, niti da proda nekome ko hoce da gradi u skladu sa planom, neka plati porez na imovinu po trzisnoj ceni takvog zemljista. Za neuredjeno gradjevinsko zemljiste to je besmisleno.
gygy
Novice
Postovi: 12
Pridružio se: Sre Nov 12, 2008 7:47 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 0
Pohvalio: 0

Postod gygy » Uto Feb 08, 2011 2:26 am

Odlicna ti je tema!!!:kk:
Poslednja izmena od gygy u Uto Feb 08, 2011 2:26 am, izmenjeno 1 put ukupno.
trafikant
Korisnikov avatar
Beginner
Postovi: 77
Pridružio se: Uto Jul 20, 2010 11:29 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 3
Pohvalio: 0

Postod trafikant » Uto Feb 08, 2011 7:17 pm

Postavlja se pitanje, zašto bi država ili bilo koji drugi investitor opremao parcelu sa infrastrukturom, ako predhodno tu istu parcelu nisu unapred otkupili? Van pameti! I zašto bi onaj koji instalira infrastrikturu tu istu infrastrukturu besplatno ustupio vlasniku dosadašnje njive? To što je pored njegove njive niklo naselje sa jakom infrastrukturom ništa ne znači, ako ta infrastruktura nije otkupljena za potrebe formiranja nove gradjevinske parcele. I zbog čega bi bilo ko imao pravo da sprečava legalnu gradnju time što ima vlasništvo nad poljoprivrednom parcelom u zoni gradnje, ili da ucenjuje i traži nerealno visoku cenu. Pa će se aerodromska pista graditi "na lakat" zato što neko neda svoju njivu.

Ako neko kao investitor otkupljije "nivu 1 klase" može li galantno da ponudi duplo veću "njivu 1 klase" u približnom rejonu do 3-4 km udaljeno od njive koja se kupuje? tj "poljoprivredno zemljište za poljoprivredno" i to u duploj površini. "On živi od te njive!" pa naravno, živeće i dalje od njive i to 2x veće nego sada. Znači "oranica za oranicu x2" ako već odbija prodaju za keš pare.

Treba takodje imati u vidu da osim privatnog vlasništva nad stanovima i lokalima, još uvek postoji značajan broj stanova u državnom vlasništvu, i to pogotovu u zoni starih čatrlja u širem centru Dorćol - Crveni Krst - Voždovac, kao i stari Zemun. Tako da ti ljudi nemaju pravo obeštećenja za vlasništvo, već samo pravo stana za iseljenje, a i taj stan koji im se daje ne mora biti u vlasništvu, već opet državno. Sad bi neko za dve dvorišne sobe bez kupatila koje nisu njegovo vlasništvo da dobije nov dvosoban stan na istoj lokaciji i to u vlasništvu... i ja bi stančić i centru, ne bi mi škodilo...
A ako je prizemljuša u vlasništvu negde na donjem Dorćolu basnoslovno skupa, pa neka se na to basnoslovno plati zakonit porez i neka im na uživanje kao imetak. I na Menhetnu u Njujorku ima stambenih kuća na sprat za koje vlasnici uporno plaćaju visok porez, hoće im se, može im se.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Uto Feb 08, 2011 8:05 pm

Malo je doslo do permutacije odredjenih stvari. Drzava prvo donosi plan detaljne regulacije i u njemu odredjuje namenu zemljista. To je strateski dokument, u kome drzava planski osmisljava sta ce se i koliko graditi na odredjenom prostoru. U tom planu, ona definise zemljiste predvidjeno za javne namene kao tzv "javno gradjevinsko zemljiste" i tzv "ostalo gradjevinsko zemljiste", na kome mogu da grade i investicije realizuju i privatna lica. Dakle, na javnom gradjevinskom zemljistu gradi iskljucivo drzava, a na ostalom moze da gradi pored privatnih lica i drzava, ukoliko je prethodno pribavila zemljiste.

Instaliranje infrastrukture nije besplatno ustupanje iste vlasniku njive, vec privodjenje nameni zemljista odredjenog u planu. Drzava ima interes da pored nje kao investitora, grade i privatna lica. Ona infrastrukturu gradi od novca koji prikuplja od placanja naknade za uredjene gradjevinskog zemljista, koju placa svaki investitor koji hoce nesto da izgradi. Kada drzava izgradi infratsrukturu za recimo privrednu zonu, a vlasnik gradjevinske parcele nece da gradi, a nece ni da proda, platice porez prema trzisnoj vrednosti te nepokretnosti i on ce biti izuzetno velik. Tu nema nista sporno.

Javni interes je iznad privatnog, tako da ako se u skladu sa zakonom provede postupak eksprorijacije, nema bojazni da ce se aerodromska pista graditi na lakat. Do problema dolazi kad neko iz drzave hoce da naplacuje porez po jednoj poreskoj osnovici, a kad treba da naknadi zemljiste u postuku eksproprijacije, ekipi iz javnog preduzeca se zuri, pa bi zeleli manje da plate i onda naprave niz gresaka, pa ih advokati sacekaju iza krivine i zaustave ceo proces.

Sto se tice zamene poljoprivrednog zemljista, ono je predvidjeno Zakonom o eksproprijaciji, i to je i legalno i moguce.
HoRuS
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 676
Pridružio se: Ned Apr 19, 2009 1:30 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 1206
Pohvalio: 397

Postod HoRuS » Uto Feb 08, 2011 8:42 pm

Mislim da bi grad trebao da oformi zone za izgradnju novih stambenih objekata. Zone bi trebalo da parcelisu i da izgrade infrastrukturu, tako da svaki investitor izabere velicinu parcele koja mu odgovara i uplati taksu za uredjenje gradjevinskog zemljista i na taj nacin se obezbedjuje postojanje kvalitetne infrastrukture, a ne neka improvizacija kojoj su oni skloni. Takodje, bila bi obezbedjena adekvatna sirina ulica i trotoara jer bi to sve vec bilo izgradjeno.

Naravno, da bi ovo bilo moguce, neophodno je da grad otkupi parcele od privatnih vlasnika po fer i trzisnoj ceni, pa da kad izgradi infrastrukturu, investitoru naplati cenu zemljista i cenu uredjenja istog. Mislim da bi na taj nacin bile skracene procedure i da bi se smanjila mogucnost korupcije (ali ne i onemogucila).

Takodje, na ovaj nacin bi grad mogao da ''diriguje'' izgradnju skola, vrtica, domova zdravlja, okretnica za autobuse i svega sto je neophodno jer bi imao kontrolu nad zemljistem i mogao u startu da projektuje infrastrukturu prema planu izgradnje stambenih objekata. Sada smo u situaciji da grad mora da vrsi improvizacije da bi negde ''udenuo'' vrtic ili skolu.

Na ovaj nacin bi omogucili planski razvoj grada, a ne da imamo situaciju da se provlacimo kroz ulicice koje malo imaju - malo nemaju trotoar, krivudaju, nemaju kisnu kanalizaciju, a zbog ''sirine'' kroz njih ne mogu da prodju autobusi gradskog prevoza.

Medjutim, sta bi onda radili mesetari?
Ко је на туђој муци данас победио, сутра га чека наплата свих суза оних које је повредио - Сократ
Свако на свету се може подмитити па и поштен човек, само се мора поштено и платити!
Нешто лепо о тикванима ... http://www.youtube.com/watch?v=JpfG3VzA3g0
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Sre Feb 09, 2011 12:32 pm

Pa ovo sto kritikujes Horus, je ustvari posledica divlje gradnje, koja je propisana kao krivicno delo za koje je zaprecena kazna do 3 godine zatvora. Tvoj predlog nije los, medjutim on se vec primenjuje u praksi ukoliko se postuje Zakon. Grad beograd je doneo Generalni urbanisticki plan i jednim delom je pokriven Planovima detaljne regulacije. Sada se donosi Plan generalne regulacije koji bi trebao da predvidi direktnu primenu u najvecem delu prostora koji nije pokriven Planovima detaljne regulacije, cime bi Beograd praticno postao pokriven urbanistickim planovima sa mehanizmom direktne primene sva 3 plana, te bi time bila omogucena gradnja u skoro celom gradu na prostorima predvidjenim za gradnju.

Ovo sto ti predlazes je veoma skup proces. Da drzava prvo otkupi zemljiste, uredi ga infrastrukturom, pa ga onda prodaje investitorima. Zasto? Ona ima zadatak da javno gradjevinsko zemljiste privede nameni. Zasto bi otkupljivala ostalo gradjevinsko zemljiste, osim ukoliko nema nameru da tu izgradi neki poslovni, stambeni ili komercijalni objekat za svoje potrebe. Ali to nije u duhu trzisne privrede liberalnog tipa. Trend je da se drzava ne bavi izgradnjom trznih centara, stambenih zgrada i slicno, vec iskljucivo izgradnjom puteva, skola, obdanista, groblja, vodovoda, kanalizacije. Ostalo treba prepustiti trzistu uz jasne zakonske odredbe, koje vec postoje da se ne prenemazemo. Samo je potrebna striktna primena zakona i najostrije sprecavanje divlje gradnje.

Ali, kad popustimo sa sasecanjem divlje gradnje kao sto se to stalno cini, onda se neplanskom gradnjom unistavaju citava podrucja i Grad postaje ruglo.
vucko
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 16360
Pridružio se: Ned Apr 20, 2008 1:42 pm
Lokacija: Treći kamen od sunca
Kontakt:
Pohvaljen: 2277
Pohvalio: 409

Postod vucko » Sre Feb 09, 2011 9:45 pm

Belka,jedno pitanje u vezi generalnog plana.Koliko razumeh kada sam bio nekim poslom u urbanistickim zavodu jedan od arhitekata mi je objasnio da taj plan zapravo razgranicuje sta je u drzavnom/gradskom a sta u privatnom vlastnistvu da bi se lakse gradila infrastruktura,saobracajnice i.t.d.

Da li taj plan znaci i da ce delovi koji nemaju DUP-ove moci da umesto prizemnih kuca grada 4spratnice jer to vidjam kod mene na Zvezdari u bezbroj primera?Molio bih da mi pojasnis sledecu recenicu-"Plan generalne regulacije koji bi trebao da predvidi direktnu primenu u najvecem delu prostora koji nije pokriven Planovima detaljne regulacije, cime bi Beograd praticno postao pokriven urbanistickim planovima sa mehanizmom direktne primene sva 3 plana, te bi time bila omogucena gradnja u skoro celom gradu na prostorima predvidjenim za gradnju."
"Kad će taj metro? Mnogi Beograđani su već odavno pod zemljom i čekaju."
stf
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 11267
Pridružio se: Pet Jan 22, 2010 4:33 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 9679
Pohvalio: 2190

Postod stf » Čet Feb 10, 2011 1:08 pm

Вучко, без ДУП-а било каква градња је нелегална. Јер:
Детаљан урбанистички план служи за издавање грађевинских дозвола по утврђеним урбанистичким параметрима, као што су:
- густина насељености по хектару,
- Највећа/најмања дозвоњена спратност,
- Начин градње (у затвореном низу, отвореном низу, тачкасто),
- Степен заузетости парцеле,
- Степен изграђености парцеле,
- бруто површина планираног објекта,
- нето корисна површина објекта,
- кота венца.

Уколико се дозвола може добити, она се издаје по старом ДУП-у, уколико га има. Уколико не, свака градња је дивља, јер услова за издавање грађевинске дозволе нема.
Trenutno ne gledamo dovoljno daleko u buducnost ... treba gledati mnogo dalje ....da bi buducnost sto pre postala sadasnjost !!!
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Čet Feb 10, 2011 3:48 pm

Evo STF je perfektno objasnio, uz male dodatke. Postoji jedno misljenje Minstarstva prostornog planiranja koje omogucava da kada je stari DUP, a koji je potvrdjen 2003. godine kao DUP koji je u skladu sa GUP-om iz 2003. sada u nekim resenjima nesaglasan sa sadasnjim GUP-om, dozvoljava se direktna primena GUP-a u pogledu tih nesaglasnosti. Npr: u pogledu ovih urbanistickih parametara koje je stf naveo, ako GUP predvidja drugacije, primenice se parametri iz GUP-a.

Sada je u toku izrada Plana generalne regulacije za ceo Beograd koji bi trebao da razresi ovaj problem, jer ogrommna teritorija Beograda nije pokrivena Planovima detaljen regulacije (skracenica PDR), jer nikada nisu ni donoseni ili su stari DUP-ovi nesaglasni sa GUP-om i prevazidjeni i to toliko da se ni u delu ne mogu primenjivati. Dakle nalazimo se u jednoj medjufazi u kojoj je potrebno kompletno detaljno urbanisticko planiranje prakticno vise od pola teritorije grada, pa kako je to nemoguyce izvesti u kratkom vremenskom periodu, pribegava se donosenju jednog opsteg akta - Plana generalne regulacije, koji ce po hijerarhiji biti ispod GUP-a, a iznad PDR-a, i cijom bi se direktnom primenom omogucila laksa izgradnja. Dakle, ako neki prostor nije pokriven starim i primenjivim DUP-om ili novim PDR_om, sada ce se primenjvati direktno resenja iz PGR-a koji ce biti usvojen, naravno samo za one lokacije koje budu obuhvacene i oznacene u PGR-u.

Prema recima nadleznih ljudi u Urbanistickom zavodu to bi trebalo da budu sve lokacije i prostori u gradu koji imaju uradjenu regulaciju saobracajnica koja je provedena u katastru. Npr: imas lokaciju koja je GUP-om predvidjena za komercijalnu zonu ili za stanovanje, ukoliko ista ima pristupa na javni put i oko nje su definisane saobracajnice kao zasebne katastarske parcele, a sam prostor za komercijalnu ili stambenu zonu izdvojen u jednu ili vise zasebnih katastarskih parcela koje je moguce parcelisati ili preparcelisati radi formiranja gradjevinskih parcela, na osnovu PGR_a i bez obaveze donosenja PDR_a ce se moci vrsiti preparcelacija, i dobijati lokacijska i gradjevinska dozvola. Naravno sve ovo kad doticni plan bude usvojen, a nacrt je trebao da sevne u martu ove godine, medjutim cujem da je radna verzija dozivela fijasko na komisiji za planove, tako da cemo jos sacekati.

To sto gledas na Zvezdari je moguce po sledecim uslovima: postoji stari DUP, ali se uz ovo misljenje i korupciju dobija lokacijska i gradjevinska dozvola po parametrima iz GUP-a, li postoji novi PDR koji to omogucava ili je u pitanju divljina (uz jos vecu divljinu: antidatiranje prijava za legalizaciju). E sad, ti uvek mozes da proveris u Sekretarijatu za urbanizam na 6. spratu u 27. marta koja je namena odredjena za parcele po GUP-u i izvrsis uvid da li postoji stari ili novi DUP (PDR) i koji su parametri u primeni.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Pet Feb 11, 2011 4:09 pm

Najnovija informacija koju sam danas saznao: trzisna vrednost 1 kvm zemljista u Vojvodjanskoj 40.000 dinara po proceni Poreske uprave. Toliko Direkcija nudi vlasnicima. Medjutim, da stvar bude interesantnija imao sam uvid u sporazum o naknadi po kome je Direkcija za neki 11 ari ili 1100 kvm isplatila 57.000.000 dinara ili oko 51.000 dinara za 1 kvm i to u 2010. godini. Trenunto otkrivam sta uslovljava ovaj pad na 40.000 dinara, da li su se mozda otvorili zbog ucene vlasnika i slicno.
Nevenkovic
Intermediate
Postovi: 416
Pridružio se: Sub Feb 27, 2010 1:58 am
Kontakt:
Pohvaljen: 63
Pohvalio: 41

Postod Nevenkovic » Sub Feb 12, 2011 2:33 am

belka napisao:Najnovija informacija koju sam danas saznao: trzisna vrednost 1 kvm zemljista u Vojvodjanskoj 40.000 dinara po proceni Poreske uprave. Toliko Direkcija nudi vlasnicima. Medjutim, da stvar bude interesantnija imao sam uvid u sporazum o naknadi po kome je Direkcija za neki 11 ari ili 1100 kvm isplatila 57.000.000 dinara ili oko 51.000 dinara za 1 kvm i to u 2010. godini. Trenunto otkrivam sta uslovljava ovaj pad na 40.000 dinara, da li su se mozda otvorili zbog ucene vlasnika i slicno.

Briši ovo, ako pročita jedan moj dobar prijatelj, strefiće ga infarkt.

Za 8 ari su mu 2002 isplatili 40K , tj 50 eura po m2.
Pegasus
Higher intermediate
Postovi: 690
Pridružio se: Pet Jul 10, 2009 10:28 am
Kontakt:
Pohvaljen: 148
Pohvalio: 1013

Postod Pegasus » Sub Feb 12, 2011 2:56 am

belka napisao:Najnovija informacija koju sam danas saznao: trzisna vrednost 1 kvm zemljista u Vojvodjanskoj 40.000 dinara po proceni Poreske uprave. Toliko Direkcija nudi vlasnicima. Medjutim, da stvar bude interesantnija imao sam uvid u sporazum o naknadi po kome je Direkcija za neki 11 ari ili 1100 kvm isplatila 57.000.000 dinara ili oko 51.000 dinara za 1 kvm i to u 2010. godini. Trenunto otkrivam sta uslovljava ovaj pad na 40.000 dinara, da li su se mozda otvorili zbog ucene vlasnika i slicno.

To su prilicno visoke cene za taj deo grada,po tome ispada da je 1ar zemljista 40.000eur, po meni neverovatna cena za taj deo grada.
Nije mi jasno zasto se mnogi bore da ostanu na tim pozicijama i odugovlace postupke,umesto da uzmu ponudjen novac koji je daleko od male sume za tu lokaciju...
Pohvale za post: 1
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Sub Feb 12, 2011 11:15 am

Pegasus, u inicijalnom postu sam dao veoma precizne informacije o kretanju cene na Novom Beogradu. Ova cifra je i za mene iznenadjenje, ali cifra od 30.000 dinara po 1 kvm ili 30.000 evra za 1 ar mi nije bila nepoznata. Medjutim, saznao sam da je isplacena i cifra od 50.000 dinara za 1 kvm i to 2010. godine u Vojvodjanskoj, tako da sam i vise nego iznenadjen.

Nevenkovic, procitaj moj inicijalni post i videces da se ta cifra od 50 evra za 1 kvm slaze sa tadasnjim kretanjem cene, s tim sto su tada procenu radili vestaci, a oni i tada i danas daju nizu procenu od Poreske uprave, a zasto poreska uprava porcenjuje ovako takodje smo bar delimicno razjasnili. Jedina cifra koja je vestacenjem stvarno dosegla najvisi nivo za Grad Beograd, ne znam da li sam to napisao do sada je verovali ili ne u bloku 20 kod Hajata. Vestacenjem je utvrdjeno da je trzisna vrednost zemljista 168.000 dinara za 1 kvm. Verovatno uzevsi u obzir sve parametre: zona, koeficijenti izgradjenosti, opremljenost lokacije itd. I nije daleko od istine pod uslovom da cena 1 kvm stana ostane postojana na 3.500 - 4.000 evra. Mislim da je ova cifra koju sam naveo apsolutni rekord u celom gradu.
Nevenkovic
Intermediate
Postovi: 416
Pridružio se: Sub Feb 27, 2010 1:58 am
Kontakt:
Pohvaljen: 63
Pohvalio: 41

Postod Nevenkovic » Sub Feb 12, 2011 11:46 pm

belka napisao:Nevenkovic, procitaj moj inicijalni post i videces da se ta cifra od 50 evra za 1 kvm slaze sa tadasnjim kretanjem cene, s tim sto su tada procenu radili vestaci, a oni i tada i danas daju nizu procenu od Poreske uprave,

Ma pročitao ja, nego ako ovaj moj pročita :( .

Dobio 40K a danas bi dobio 320k. Stvarno za infarkt.

U pravu si, tada sam im savetovao da ne pristanu na ponudjeno, ali je ponuđeno-razrezano po misljenju tj stručnom nalazu vestaka, koji su tada dali takvu bednu procenu. Istovremeno je na licitacijama koje je tada organozivala direkcija za GGZ ar u blokovima 61-64 plaćan minimum 50k. Njihov advokat im je takođe savetovao da nema nikakvog smisla da se dalje razvlače, i da neće uspeti da se izbore za više.

Sve to u kombinaciji sa dugogodišnjom nemaštinom i lošim materijalnim stanjem je dovelo do prihvatanja ponude i isplate. Pogrešan tajming, jbg, žao mi ih je.

Inače, plac je bio otpilike prekoputa crkve, sada su tu stambene zgrade.
zexland
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 3220
Pridružio se: Čet Jun 07, 2007 3:54 am
Lokacija: Belgrade / Βελιγράδι
Kontakt:
Pohvaljen: 3574
Pohvalio: 12438

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod zexland » Pet Sep 09, 2016 9:30 pm

Da li neko zna koliko se zaista krecu cene placeva po aru (prava trzisna vrednost) na teritoriji Beograda? Uglavnom izlaze "agencijske cene".
Live, Love & Create / Ζήστε, Αγάπη & Δημιουργώ
MilisaV
Korisnikov avatar
Expert
Postovi: 5148
Pridružio se: Sre Jan 12, 2011 12:03 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1306
Pohvalio: 1024

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod MilisaV » Pet Sep 09, 2016 10:52 pm

20-25% predviđenih kvadrata za ok lokacije. A cenu kvadrata računaš kao da je stan u izgradnji.

Послато са SM-J710F уз помоћ Тапатока
borac za bolje sutra

bez splavova na rekama
zexland
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 3220
Pridružio se: Čet Jun 07, 2007 3:54 am
Lokacija: Belgrade / Βελιγράδι
Kontakt:
Pohvaljen: 3574
Pohvalio: 12438

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod zexland » Pet Sep 09, 2016 10:55 pm

Jel imas neki primer za to? :)
Live, Love & Create / Ζήστε, Αγάπη & Δημιουργώ
MilisaV
Korisnikov avatar
Expert
Postovi: 5148
Pridružio se: Sre Jan 12, 2011 12:03 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1306
Pohvalio: 1024

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod MilisaV » Sub Sep 10, 2016 12:09 am

Da. Mirijevo. 2008 godine uzeto 27% deo u kvadratima deo u novcu


Na placu je bila kuća cca 100kvm za kojih investitor ne mora da plati uređenje gradskog građevinskog zemljišta.

Послато са SM-J710F уз помоћ Тапатока
borac za bolje sutra

bez splavova na rekama
Pegasus
Higher intermediate
Postovi: 690
Pridružio se: Pet Jul 10, 2009 10:28 am
Kontakt:
Pohvaljen: 148
Pohvalio: 1013

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod Pegasus » Pet Nov 18, 2016 2:19 am

Kakva je sada situacija sa cenama zemljista u Bgu?

http://www.b92.net/info/vesti/index.php ... id=1200413

Videh malopre ovu vest gde se brani politicar iz DSSa da nije prevario golmana Stojkovica u vezi sa zemljistem na Makisu, pa se setih ove teme.
Mirjana1975
Novice
Postovi: 9
Pridružio se: Pon Jun 19, 2017 3:44 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 3
Pohvalio: 2

Re: Trzisna vrednost gradjevinskog zemljista u Beogradu

Postod Mirjana1975 » Sre Jan 30, 2019 7:32 pm

Postovani,Da li neko zna cenu zemljista koje se vodi kao gradjevinsko-njiva price klase u Zemuni kod bolnice Bezanijska kosa.Po novom nacrtu ti treba Da se gradi novo porodiliste.

Povratak na “Bulevari, ulice i ostala gradska infrastruktura”

Ko je OnLine

Korisnika u ovom forumu: Nema registrovanih korisnika i 3 gosta