Blok 11a - Novogradnja

Diskusije o predloženim projektima, idejama i uticaju raznih projekata na Beograd

Moderator: Igor

mradulovic
Higher intermediate
Postovi: 1092
Pridružio se: Uto Jun 08, 2010 4:46 pm
Lokacija: Blok 3
Kontakt:
Pohvaljen: 866
Pohvalio: 155

Postod mradulovic » Uto Maj 10, 2011 8:55 pm

cek, cek, zar pre neki dan nije bila pricha po medijima kako ce vlada NR Kine tu da gradi Kineski kulturni centar, tek drugi u Evropi, posle onog u Parizu?
.... lud zbunjenog
fiskalni konzervativac - arhitektonski liberal
Igor
Korisnikov avatar
Site Admin
Postovi: 11990
Pridružio se: Sre Jan 10, 2007 1:15 am
Kontakt:
Pohvaljen: 11190
Pohvalio: 13255

Postod Igor » Uto Maj 10, 2011 9:04 pm

@Delija

molim te navedi izvor te vesti jel je to korektno sa nase strane ;)

Molim vas da to uvazite kao obaveznu praksu prilikom prenosenja vesti sa drugih sajtova
vucko
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 16358
Pridružio se: Ned Apr 20, 2008 1:42 pm
Lokacija: Treći kamen od sunca
Kontakt:
Pohvaljen: 2273
Pohvalio: 409

Postod vucko » Uto Maj 10, 2011 9:11 pm

Ako se ne varam sa sajta blica je.

Nije mi jasno o cemu se radi na kraju.Ocigledno ako dobro razumeh da nista od kineskog kulturnog centra?Ja bih recimo prva 4 sprata upotrebio za kineski centar a gornja 4 za stanovanje.Naravno centar i stambeni deo bi imali odvojene ulaze,mislim da bi to bio dobar kompromis.Verovatno bi privatni investitor i kinezi mogli da se dogovore o toj podeli.

Pokusacu preko drvenog advokata da saznam koji je stav kineza oko tog kulturnog centra,jer je on veoma blizak kineskoj ambasadi,radi vec nekoliko godina kao prevodilac kineskim delegacijama u Srbiji.Mozda su mislili da ce biti gradjen kineski kulturni centar,ali ne bas u bloku 11.
"Kad će taj metro? Mnogi Beograđani su već odavno pod zemljom i čekaju."
sizif
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 1960
Pridružio se: Pet Nov 14, 2008 4:58 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 1231
Pohvalio: 811

Postod sizif » Uto Maj 10, 2011 9:23 pm

vucko napisao:Ja bih recimo prva 4 sprata upotrebio za kineski centar a gornja 4 za stanovanje.Naravno centar i stambeni deo bi imali odvojene ulaze,mislim da bi to bio dobar kompromis.Verovatno bi privatni investitor i kinezi mogli da se dogovore o toj podeli.

Ти се наравно шалиш. :D

Или можда ипак не? :rolleyes:
Сизиф не одустаје!
vucko
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 16358
Pridružio se: Ned Apr 20, 2008 1:42 pm
Lokacija: Treći kamen od sunca
Kontakt:
Pohvaljen: 2273
Pohvalio: 409

Postod vucko » Uto Maj 10, 2011 9:26 pm

Ne salim se,ozbiljno mislim.Meni je to ok,mada zvucni neobicno,to stoji.
"Kad će taj metro? Mnogi Beograđani su već odavno pod zemljom i čekaju."
mradulovic
Higher intermediate
Postovi: 1092
Pridružio se: Uto Jun 08, 2010 4:46 pm
Lokacija: Blok 3
Kontakt:
Pohvaljen: 866
Pohvalio: 155

Postod mradulovic » Uto Maj 10, 2011 9:46 pm

ja sam pre da na tom delu bude samo kineski centar, jer sam siguran da bi nekakvo zdanje koje bi trebalo da svedochi o kulturi i moci, jedne civilizacijske drzave kakva je Kina, bilo kvalitetnije arhitektonsko dostignuce nego josh jedno zdanje srpske tajkun-investitor-alukobond arhitekture
fiskalni konzervativac - arhitektonski liberal
Igor
Korisnikov avatar
Site Admin
Postovi: 11990
Pridružio se: Sre Jan 10, 2007 1:15 am
Kontakt:
Pohvaljen: 11190
Pohvalio: 13255

Postod Igor » Sre Maj 11, 2011 10:39 am

Beobuild je bio prisutan na otvaranju ponuda za blok11a i parcelu nekadasnje kineske ambasada odakle vam donosimo vest

Slika

Juče je u prostorijama Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda održano otvaranje ponuda za zakup zemljišta na Novom Beogradu na lokaciji na kojoj se nalazila nekadašnja Kineska Ambasada uništena u NATO bombardovanju 1999. godine.

U pitanju je građevinska parcela, u Ulici trešnjinog cveta, u Bloku 11a u Novom Beogradu, ukupne površine 5.999m2, gde je predviđena izgradnja objekata za komercijalne sadržaje i stambenu namenu, spratnosti prizemlje plus 8 spratova ukupne površine od oko 24.000m2 od čega je 51% površine namenjeno za komercijalne sadržaje, a 49% za stambenu namenu.

kompletnu vest mozete pogledati na linku http://www.beobuild.rs/read.php/487.html
mekbejn
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 4350
Pridružio se: Uto Jul 13, 2010 9:01 am
Lokacija: 44.835749,20.411082
Kontakt:
Pohvaljen: 1462
Pohvalio: 5408

Postod mekbejn » Sre Maj 11, 2011 11:18 am

Igore, to onda definitivno znači da nema ništa od Kineskog kulturnog centra?
razgradjevinar
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 1578
Pridružio se: Ned Avg 22, 2010 7:44 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 1728
Pohvalio: 1620

Postod razgradjevinar » Sre Maj 11, 2011 12:39 pm

mradulovic napisao:ja sam pre da na tom delu bude samo kineski centar, jer sam siguran da bi nekakvo zdanje koje bi trebalo da svedochi o kulturi i moci, jedne civilizacijske drzave kakva je Kina, bilo kvalitetnije arhitektonsko dostignuce nego josh jedno zdanje srpske tajkun-investitor-alukobond arhitekture

skrorz se slazem. plus informacija da je firma koja je zakuila zemljiste osnovana pre mesec dana. ne razumem i zasto plasiraju pricu o kulturnom centru par dana pred javnu ponudu, kao da nisu znali za nju
MilisaV
Korisnikov avatar
Expert
Postovi: 5148
Pridružio se: Sre Jan 12, 2011 12:03 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1306
Pohvalio: 1024

Postod MilisaV » Sre Maj 11, 2011 3:24 pm

Igor napisao:@Delija

molim te navedi izvor te vesti jel je to korektno sa nase strane ;)

Molim vas da to uvazite kao obaveznu praksu prilikom prenosenja vesti sa drugih sajtova

Evo mesto delije

http://www.blic.rs/Vesti/Beograd/252389/Kineski-kulturni-centar-na-mestu-srusene-ambasade


nego možda će da u blok 11a da ubudže i kineski kulturni centar pored ove parcele što je kupio svidax pro.
borac za bolje sutra

bez splavova na rekama
Johnest_Hon
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 1133
Pridružio se: Sub Okt 16, 2010 12:07 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 728
Pohvalio: 1832

Postod Johnest_Hon » Sre Maj 11, 2011 3:37 pm

,,Ubudžiti'' je klucna rec u ovom bloku izgleda!
JohnyBgood
Advanced
Postovi: 2515
Pridružio se: Pon Apr 26, 2010 8:21 pm
Lokacija: Bgd - Chi
Kontakt:
Pohvaljen: 28
Pohvalio: 67

Postod JohnyBgood » Sre Maj 11, 2011 6:00 pm

Johnest_Hon napisao:,,Ubudžiti'' je klucna rec u ovom bloku izgleda!

Depresivno, a sve iste visine i monotono... po meni su krivi i urbanisti, ubudzivanje moze a neka veca vertikala ne moze!

U principu, investitorima svejedno, njima je samo do volumena i ukupne povrsine koju mogu da prodaju. Sa samo malo maste i fleksibilnosti to bi se moglo razuditi, ponegde ostaviti vise prostora izmedju zgrada i onda sibnuti malo u visinu. Osim Genexa NBG nema nista de ide u visinu, a sve pravljeno u XX i XXI veku...
Delija
Korisnikov avatar
Expert
Postovi: 6002
Pridružio se: Ned Jan 03, 2010 4:04 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 5278
Pohvalio: 1470

Postod Delija » Sre Maj 11, 2011 6:10 pm

MilisaV napisao:
Igor napisao:@Delija

molim te navedi izvor te vesti jel je to korektno sa nase strane ;)

Molim vas da to uvazite kao obaveznu praksu prilikom prenosenja vesti sa drugih sajtova

Evo mesto delije

http://www.blic.rs/Vesti/Beograd/252389/Kineski-kulturni-centar-na-mestu-srusene-ambasade

Hvala,nisi trebao,prepravio sam moj post jos juce i dodao izvor.
Poslednja izmena od Delija u Sre Maj 11, 2011 6:11 pm, izmenjeno 1 put ukupno.
Чекајући метроа

"Вук на овцу своје право има ка тиранин на слаба човјека, ал тирјанству стати ногом за врат, довести га к познанију права, то је људска дужност најсветлија!"
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Sre Maj 11, 2011 6:59 pm

nesto mi je tu cudno, i ja sam pre neki dan cuo vest za kineski centar, a onda nije proslo ni 2 dana a vec je otvorena koverta sa jedinom ponudom, i konkurs zavrsen, Kako onda ovi nisu znali nista o tome pre nekoliko danana, pa koliko je trajao konkurs za tu parcelu, gde je bilo obavljeno tako nesto, odnosno da li postoji procedura oko takvih stvari, ili samo tako preko noci ?
Na Vracaru , i Zvezdari se prethodnih godina dosta zidalo, U pitanju su objekti oko 1000-1200 m2, vecina je zidana na placevima velicine oko 4-5 ari. Vlasnici su dobijali oko 30-35% od izgradjene kvadrature. ukoiko na placu od 5 ari sazidaju zgradu od samo 1000m2 dobijete 300m2, cena m2 oko 2k eura. to je neki minimum mislim. profit na 5 ari za toliku stopu izradjenosti je 600k eura za stare vlasnike
taj deo nbgd je koliko sam shvatio elitan, odnosno na ceni, verovatni slicna cena kao ovde. 12 x veca povrsina, 24 x veci objekat nego na vracaru. da je investitor na vracaru, gradio objekat od 24000m2 na necijoj privatnoj zemlji morao bi starim vlasnicima da obezbedi 8000m2. Po skromnoj ceni od 2000e za m2 to mu dodje 16 miliona eura. ova jedina firma na tenderu je taj plac platila 3.9 mil eura.
Poslednja izmena od Bulevarac u Sre Maj 11, 2011 7:05 pm, izmenjeno 1 put ukupno.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Pon Maj 16, 2011 12:16 am

Bulevarac, moram neka pojasnjenja da unesem ovde. Ako se ne varam firma koja je dobila plac na licitaciji je izlicitirala tj ponudila 390.000.000 dinara za 6000 kvm zemljista. To je bila pocetna cena. Dakle, jedan kvm zemljista je izlicitiran tj ponudjeno je i dobijeno po pocetnoj ceni od 65.000 dinara za 1 kvm zemljista. To je izvanredna, neverovatno velika cena. Ona je radjena na osnovu najvise procene Poreske uprave za teritoriju Novog Beograda od 65.000 din za 1 kvm zemljista u Prvoj zoni, koja je nedavno pre mesec dana spustena na 59.000 dinara, ali je tada tender vec uveliko bio u toku.

Poredjenje koje pravis sa Vracarom i Zvezdarom nije adekvatno, jer se ne radi o istoj vrsti kupoprodaje. Tamo se radi o suinvestiranju, dakle ne kupuju se gradjevinske parcele od 4 ili 5 ari, vec se zemljiste placa kvadratima po izgradnji objekta. Jedna obostrano dobra varijanta i za prodavca zemljista kao suinvestitora, i za investitora, koji do zemljista za gradnju dolazi bez troskova u ovom slucaju. Drugo, uporedjujes bruto kvadrature, sto isto tako pravi los racun. Ako je na 5 ari na Vracaru i Zvezdari koeficijent izgradjenosti 4 ili 4,5, to znaci da je moguce maksimalno izgraditi 2000-2250 kvadrata bruto. Da se krecemo oko ovih 4, jer je tako i na ovoj lokaciji na Novom Beogradu kod Tresnjinog cevta u bloku 11, gde se na parceli od 60 ari moze izgraditi 24.000 kvm bruto. Kada odbijemo po 20% od toga koji odlaze na zidove, hodnike i ostale zajednicke i manevarske prostorije, ostaje nam na Vracaru 1.600 neto kvadrata, na Novom Beogradu oko 19.000 kvm, (verovatno i manje jer odbitak za funkcionalan objekat ili vise objekata tog tipa ide i do 25%). Ako uzmemo istu cenu od 2.000 evra za 1 kvm, svi kavadrati na Vracaru vrede 3.200.000 evra, na Novom Beogradu 38.000.000 evra. Mislim da si malo preterao sa procentima 30-35% neto kvadrature novoizgradjenog objekta koja se daje u zamenu za zemljiste, ja bih rekao nekih 25% prosecno. Znaci od 1.600 kvm oko 400 kvm neto cija izgradnja investitora kosta da uzmemo po 800 evra po kvadratu sa sve dazbinama Direkciji za gradjevinsko zemljiste, a svi znamo da moze i nize, ali ajde. To je 320.000 evra. Dakle, prava cena 1 kvm zemljista za investitora na Vracaru je 640 evra tj 64.000 evra po aru, koje je stekao da bi na njemu izgradio 1.200 neto kvadrata za sebe i prodao ih za 2.400.000 evra. (Gde je takodje imao troskove itd.)

E sad, to treba uporediti sa Novim Beogradom gde se 1 kvm zemljista placa u bloku 11 - 650 evra ili 65.000 evra za 1 ar. Medjutim, tek tu ima fora. Tu se ne radi o kupoprodaji zemljista, vec o zakupu. Zemljiste se zakupljuje od Direkcije za gradjevinsko zemljiste na 99 godina i zakupnina se placa verovali ili ne, narednih 99 godina. Obracuna se odmah i naknada za uredjenje gradjevinskog zemljista po kvadratu objekta neto i zajedno sa zakupninom se placa u mesecnim ratama. Naknada za uredjenje se ne moze placati 99 godina, vec najvise 10 godina u ratama, zakupnina moze. Postoji mogucnost da se sav iznos zakupnine isplati odjednom radi vrsenja konverzije prava zakupa na zemljistu u pravo svojine. Ja mislim da ne znamo jos nijedan slucaj da je to neko uradio na ovim skupim lokacijama na Novom Beogradu koje su licitirane od 300 do 1000 evra za 1 kvm zemljista.

E to su uslovi i pariteti. Pa da poredimo.
Poslednja izmena od belka u Pon Maj 16, 2011 12:20 am, izmenjeno 1 put ukupno.
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Pon Maj 16, 2011 1:18 am

@ belka, slazem se da najcesce investitori nude model suinvestiranja, ali to je zato sto je vecina investitora fiinansijski nesposobna da sama finansira objekat, U posao gradjenja (investiranja) se svako upustao bez realnog novca, pa su mnogi projekti nezavrseni, ili vise puta prodavani, Postoje i ozbiljniji investitori koji ne zahtevaju suinvestiranje. Meni je dolazilo barem 20 investitora, od cega 90% su zeleli suinvestiranje a 2 investitora su nudila novac odmah ili odmah stanove (u blizini gde su vec imali izgradjene objekte). Na nasoj parceli od 5 ara (2 vlasnika) je dozvoljen objekat od oko 1100 kvm p+4+p i garaze(svuda je otprilike isto), vlasnici dobiju maximum 350-400 m2, nekima su dali i samo 300m2
Meni su za 1/2 placa nudili na kraju 200m2. Nisam pristao jer nisam zeleo stanove, zeleo sam kucu. Nudili su mi i kuce, a i sam sam isao da
trazim meni lepu kucu, ali to je skoro nemoguca misija.
Eto to su ti cifre kod mene u kraju, potez kod Skvera, Zapleta, Cobanovog odmora.. Djerm-C.Krst
Cifre su od pre 2 godine npr. , vise me i ne zovu investitori, verujem da je sada teze i rizicnije sa tim poslom, mada se zavrsavaju i dalje neke zgrade. Komsija koji ima 1/2 placa i kao zeli da zida (njegov tast, koji je zbilja, evo sada zavrsio zgradu 2 broja ispod mene)mi je sada ponudio 200m2 ali u suinvestiranju, odnosno na kraju kada se zavrsi dobijem 200m2.
Cene u toj zgradi ispod mene su mislim 2000e.

Od tih 90% investitora koji su nudili model suinvestiranja, svakavih likova je tu bilo. Neki su se interesovali koliko imamo uknjizenih kvadrata, te da na osnovu toga nude neke kvadrate predstavljajuci to kao nas dobitak. Ako imam 100m2 uknjizeno, oni vam ponude 135m2, te se cela prica vrti oko uknjizenih kvadrata, a ne onoga sto ce se tu zidati, iako mi nude suinvestiranje. Kasnije se pokazalo da su ponude prvih investitora bile najlosije, te da su oni koji su pristali na njih najmanje dobili. Ja znam sta je sada "realno" te ne ulazim u neke price sta i koliko on zaradjuje ili ima troskove, nego saslusam ponudu , ili jasno kazem moju.

Nisam znao da je 24000 bruto, ali sam siguran da ce i oni izvuci vise kvadrata, mada im to nije neophodno, jer imaju mnogo bolju cenu zemljista, nego privatni investitori u mom kraju. Ovde kod nas je dozvoljeno na mom placu mislim maksimum 1000m2, ali svi nekako zbudze i izvuku 1100-mozda i koji kvadrat vise.

Nisam sada pravio moju racunicu, jer su cifre velike i kada promenis samo par procenata. Mogao bih da analiziram, mozda. Ono sto sam zeleo da kazem jos u prethodnom postu, da je rizik kod veceg projekta veci. Ako taj objekat ima 20 000m2 stanova za prodaju a racunao je profit od 2.5k po m2. triste se promeni i on jedva proda stan za 2000e on na toj razlici izgubi 10 miliona eura, E sada kakva mu je racunica i da li je on i dalje u dobitku ili je uveliko usao u minus mozemomo da znamo ako imamo tacne sve parametre. Iz ovih nasih brojki mozemo samo mozda neku grublju predstavu da steknemo, da li je jeftino zemljiste na NBgd ili je to realna cena u odnosu na ostale gradske cene zemljista, sa slicnom cenom m2 u prodaji.
Poslednja izmena od Bulevarac u Pon Maj 16, 2011 1:30 am, izmenjeno 1 put ukupno.
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Pon Maj 16, 2011 1:50 am

@ belka sada gledam i nije ti dobra racunica za objekte na Zvezdri,Vracaru(ja sam na rubu vracara sa zvezdarom, ne znam tacno kakva je cena u centru vracara, pretpostavljam malo veca za m2 stana u prodaji). Objekti koji su dozvojeni za izgradju na placevima od 4ara su 1000m2 neto, odnsono za budzenjem do 1100m2 mozda koji m2 vise, a ne 1600m2 kako si ti racunao, to je razlika preko 50% u izgradjenosti.
Poslednja izmena od Bulevarac u Pon Maj 16, 2011 1:54 am, izmenjeno 1 put ukupno.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Uto Maj 17, 2011 11:18 pm

Ja sam paritete pravio na istovetnom najvecem koeficijentu izgradjenosti od 4, sto je dovelo do maltene iste cene kvadrata za zemljiste. Sa koeficijentom 2 ili 2,2 na Vracaru i Zvezdari, cifra za zemljisste tamo po mojoj racunici duplo opada, pa bi zemljiste kostalo nekih 30 -35.000 evra po aru. Tako da ne stoji tvoja procena da investitori u tvom kraju imaju vecu cenu zemljista. Moja racunica govori da imaju duplo manju cenu zemljista od ove na Novom Beogradu, ako moze da se izgradi toliko kvadrata koliko kazes. Povoljnost na Novom Beogradu je placanje zemljista kroz zakup na 99 godina, o cemu sam vec pisao. Ali ni to nije lako, jer se odmah placa naknada za uredjenje gradjevinskog zemljista, tj odmah se mora zakljuciti ugovor za naknadu za uredjenje, i pre dobijanja lokacijske dozvole, paralelno sa Ugovorom o zakupu, tako da rate pocinju odmah da sibaju. Osim ako se zoves Miroslav Miskovic pa kao u slucaju Belvila dobijes odlaganje pocetka placanja zakupnine za nekih cirka 3 godine, dok napravis objekte i prodas sve stanove. pa onda proju i te 3 godine i ti ne pocnes da placas rate, jer te mrzi. Pa kazes: hajde odlozite jos malo! (Imam taj problem da cesto skrecem sa teme, ali potrudicu se da to vise ne radim).
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Uto Maj 17, 2011 11:30 pm

Ne razumem belka tvoju racunicu, i ne kapiram je nikako :(
Ono sto zelim da kazem, da zemljiste na Vracaru, Zvezdari kada grade privatni investitori, svoju cenu formira iskljucivo prema buducim objektima na toj parceli. Ukoliko je na parceli od 4ara dozvoljena gradnja od 1100m2 neto, ti za ta 4 ara dobijes 350m2. Ukoliko je na placu pored od 4 ara dovoljena gradnja 800m2 ti dobijes oko 250m2, ukoliko je na trecem placu od 4ara u istoj ulici dozvoljeno 1500m2, mozes da dobijes oko 450m2.
Nebitno je sta se na placu pre toga nalazilo, moze se nalaziti jedna supa ili ultra moderan vila, isto nude.
Znaci ponuda je bazirana na buducim kvadratima, sto ocigledno nije na NBGD, ili ja nesto gresim ?
Poslednja izmena od Bulevarac u Uto Maj 17, 2011 11:33 pm, izmenjeno 1 put ukupno.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Sre Maj 18, 2011 6:23 pm

Pa objasnio sam gore da se cena zemljista na Vracaru placa kvadratima, ali kolika je cena kostanja tih kvadrata? Placa se cenom kostanja tih kvadrata a ne trzisnom cenom. Cena kostanja izgradnje tih 350 kvm neto je rekao sam po 700-800 evra sa svim dazbinama. Dakle investitor mora da ulozi 245.000 evra u gradnju 350 kvm, da bi dobio prava da na placu od 4 ara zajedno sa tih 350 kvm izgradi za sebe 650 kvm. Po toj racunici ar zemlje ga kosta oko 61.000 evra sto dodje opet slicno ceni na Novom Beogradu, u ovakvoj varijanti koju si ti prikazao. Medjutim, ja sumnjam da se dobijaju takvi procenti, ja mislim da je maksimum da investitor da 25% od neto kvadrature buduceg objekta.

Drugo ti ne pricas nista kod ovih tvojih cifara, da li se radi o neto ili bruto kvadraturi, je razlika je velika.
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Sre Maj 18, 2011 9:25 pm

Sve gradjevinkse a i ostale kompanije se poslom bave radi profita. Ja sam racunao profit kod jednog i kod drugog investitora.
- Profit kod malog investitora na Zvezdari-Vracaru, na objektu od 1000 m2.
Da bi dao stanove, mora da izgradi kompletan objekat (osim kada ti unapred obezbedi stanove).

Izgradnja objekta od 1000m2 po racunici od 700e za m2 (tu cenu si zadnju spomenuo) ga kosta 700 000 eura.
Vlasniku mora da ustupi 350m2, ostaje mu 650 za prodaju po 2k m2, to je 1.3 mil e. , profit je 600 hiljada eura ili oko 85%.
Ukoliko je procenat 30% dobijenih stanova, investitor profitira 100%, odnosno 700k eura.

-Na Nbgd investitor plac na kome je moguce zidanje 20 000m2 placa zemljiste 4 mil eura, i za zidanje jos 14 miliona, ukupno 18 miliona eura.
20 000m2 proda za 40 miliona eura, profit je 22 miliona eura na ulozenih 18, znaci 120%.
Ukoliko bi i Kupac na Nbgd zaradio 85% na ulozeni novac, morao bi zemljiste da isplati oko 14 miliona eura, ali nakon prodaje stanova, kao na zvezdari-vracaru odnosno da im ustupi 7000m2 prostora, koje oni sami prodaju za 14 mil eura..
Tada bi kupac ulozio samo u zidanje 14 miliona eura, a nakon toga prodao svojih 13 000m2, za 26 miliona eura, odnosno ostvario profit od 12 miliona eura, odnosno 85% kao i investitori na vracaru-zvezdari.
drzava je izgleda izgubila 10 miliona eura, na projektu vrednom 14 miliona eura ?
Ukoliko bi profit investitora na nbgd bio isto 100%, morao bi isto da ustupi 30% kvadrata, odnosno vlasnici zemljista bio nakon prodaje zaradili 12 miliona eura, ili 8 miliona vise nego sada. On bi tada profitirao tacno 14 miliona, koliko je i ulozio.

nema sanse da neko pristane na 25% danas, mozda na samom pocetku su nekog navatali, ali danas tesko bez 30%, (ljudi na tim placevima vec imaju oko 250m2) ja sama ti ispricao koje sam maksimalne ponude dobijao, od ozbiljnih investitora, 200m2 za pola placa na kome je maximum 1100 (ne znam koliko su komsije tacno trazile za drugu polovinu ali ne ispod 150).
Evo komsije ispod mene 3 broja su se juce uselile, pokusacu da saznam tacne detalje, oni su bili 1/1.
Mozda jos neko zna da na kaze koliko je neko dobio kvadrata u procentima na vracaru zvezdari u poslednje vreme, a i ranije.
p.s. naravno obe racunice su u izgradjenim kvadratima.
Poslednja izmena od Bulevarac u Sre Maj 18, 2011 10:16 pm, izmenjeno 1 put ukupno.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Čet Maj 19, 2011 4:21 pm

E pa sad ulazimo u to da li je i drzava nekome trebala da ustupa zemljiste za kvadrate, pa da od 20.000 kvm neto dobije 6-7.000 kvadrata po 2.000 evra jednako 14 miliona evra. Da li bi prodala stanove po 2.000 evra je pitanje, da li dobila toliko stanova jer 50% kvadrata mora da bude poslovni prostor itd sve su to pitanja za razmatranje. Okej ovo oko procenata ja stvarno nisam upucen u taj kraj, jesam u neke druge, ocigledno je tu zbog traznje i lokacije moguce dobiti i tako visok procenat. Medjutim, oko zemljista. Ja tebi u tvojoj racunici zameram sto prilikom vrednovanja zemljista kod suinvestiranja tj odredjivanja koliko investitora kosta zemljiste, ti njegovu vrednost odredjujes prema trzisnoj ceni kvadrata dobijenih u zamenu kad objekat bude zavrsen. A ja kazem da treba racunati drugacije tj da cenu zemljista koju kazemo "placa" investitor kada daje u zamenu izgradjene kvadrate, umesto novca, treba racunati tako da uzmemo da je investitor za izgradnju 1000 kvm imao troskove od 700 evra po 1 kvm, znaci ukupno 700.000 evra. Od toga je dao 350 kvm, ali ga je cena izgradnje tih kvadrata kostala 245.000 evra a ne 700.000 evra, koliko kosta cela zgrada, tako da je to po meni cena zemljista.

Inace ne sporim ti da se vise novca dobija za davanje zemljista u zamenu za novoizgradjene kvadrate, ali j i veliki rizik. Nema ih mali broj koji su se vrlo opekli, tako da i drzava verovatno racuna s tim. Pazi, ti da bi kao Grad Beograd usao u takav aranzman, ti moras da prenese pravo na zemljistu na investitora, da bi on dobio gradjevinsku dozvolu da gradi. A ti ces posle dobiti kvadrate. A on pocne da gradi, proda svoje kvadrate unapred, pare potrosi, udje u kredite i pukne, a stavi hipoteku na objekat u izgradnji i sta da radis onda? Da se besis kao gradonacelnik u takvoj situaciji? Zato Grad izbegava te kombinacije. To je funkcionisalo nekad u vreme komunizma, kad Grad da zemljiste Jinprosu, Komgrapu, Napredu (ali onim drustvenim komunistickim preduzecima, ne ovim danas privatizovanim), pa oni imaju obavezu da izgrade kvadrate za vojsku, policiju i druge sluzbe i obicne gradjane, pa drzava onda deli stanove na koriscenje sa pravom otkupa, itd, pa onda dodje hiperinflacija 93' i otkupis stan za 10 maraka, i kad pitas nekog ko je tako dobio stan: Jel bar to bilo korektno od strane diktatorskog rezima, on kaze: Niko ga nije terao da to uradi, niti bio po usima. Sam je tako hteo, ja nisam nista kriv.

E tako je to funkcionisalo nekad, a danas ne moze, jer tada direktor drustvenog preduzeca - gradjevinskog nije smeo da izigra gradske i republicke vlasti, jer bi dobio ili zatvor ili bi ga pojeo mrak. Danas mozes da prevaris gradsku vlast, cak je i pozeljno, pa se zato svi boje neke takve afere.
Bulevarac
Korisnikov avatar
Advanced
Postovi: 2392
Pridružio se: Pet Dec 26, 2008 4:39 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1478
Pohvalio: 1116

Postod Bulevarac » Čet Maj 19, 2011 6:54 pm

@belka kada se nesto ne zeli bolji organizovati, siguran sam da i nije problem da ostane neorganizovano.
Za razliku od Nbgd gde je princip dobijanja zemljista tender sa nekim uslovima (koje cesto samo odredjeni ponudjac moze da ispostuje), koje na ovaj ili onaj nacin diskfalifikuju ostale zainteresovane dobijemo uglavnom losiju ponudu. Na Zvezdari-Vracaru nema tendera, svako moze da prilozi ponudu. Ne kazem da je to savrseno (zato sto ne postoje zakoni koji bi bolje uredili sta investtitor mora da poseduje-ispuni da bi se mogao nazvati investitorom), ali je cena povoljnija za prodavca ovde nego na nbgd sa tenderom. Da cena nije realna niko se ne bi usudio da zida, a zidalo se dosta i vecina je zavrsena i prodata, naravno neki su i prevareni, ali to je druga prica za koju je opet drzava najcesce kriva.
Kada sam skrenuo paznju na cenu zemljista, prvo mi je upalo za oko sama lokacija. Nisam siguran, ispravite me, ali ta lokacija je jedna od elitnih na nbgd i verovatno skuplja od ostalih u tom kraju ? Verujem da je tu lokaciju lakse prodati, te da je rizik manji.
Zasto drava nije investitor, kada vec poseduje tako vredan plac, na kome moze da dobije kredit za gradnju, a posle angazuje podizvodjace ?
Razmisljao sam onda da li je moguce da je cena kvadrata toliko velika zato sto je zemljiste placeno jeftino ? Na prvi pogled nema logike da cena zavrsenih kvadrata bude skuplja, ako neko jeftino plati zemljiste, zar ne ? Ali opet sa druge strane. ako zemljiste nista ne platite, vi vasu investiciju mozete da ispaltite sa manjim procentom prodatih kvadrata. Onda podignete cenu kvadrata toliko, da je dovoljno da prodate samo 1/3 izgradjenih kvadrata, da bi isplatili sve troskove. Onda vam ostaje svo vreme ovog sveta, (dok vas neka nepostojeca konkurencija ne prestigne), da drzite visoke cene.
To su neka moja razmilsjanja, ali ne mora da znaci da su i ispravna.
belka
Higher intermediate
Postovi: 590
Pridružio se: Uto Feb 01, 2011 12:08 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 671
Pohvalio: 5

Postod belka » Čet Maj 19, 2011 9:37 pm

Tvoja razmisljanja idu u odredjenom smeru, ali nisu potpuna, ne sagledavaju sveobuhvatno situaciju. Vidi ovako: lokacija kod tresnjinog cveta u bloku 11 je ponudjena po pocetnoj najvisoj ceni za teritoriju Novog Beograda po proceni Poreske uprave, a to je u tom trenutku bilo 650 evra za 1 kvm. Danas je 590 evra 1 kvm zemljista. Ponudjac je tu cenu prihvatio i dao ponudu i dobio na licitaciji ili javnom prikupljanju pismenih ponuda. Da ne ulazimo sad ko je ponudjac. Neka je i kriminalac, sta nas briga. Drugo, i na Novom Beogradu ce na odredjenim lokacijama da se realizuje takva gradnja o kojoj ti pricas, kao sto je npr desna strana Vojvodjanske ulice gledano ka Surcinu. Tu se radi o privatnim partnerstvima, a ovaj primer na Novom Beogradu je nudjenje zemljista u zakup na 99 godina, sa mogucnoscu otkupa. Ti se ocigledno nisi udubio u ovu cinjenicu da se zemljiste daje u zakup na 99 godina i da se isplacuje preko uplacivanja mesecnih rata narednih 99 godina. To bi te tek razestilo, jer je priliv novca u gradsku kasu na taj nacin gotovo mizeran. Dakle, batica koji je izlicitirao tih 3,9 miliona evra treba da ih plati u narednih 99 godina u mesecnim ratama uskladjenim sa rastom cena na malo, a ne odmah. Tako da je ostecenje i zarada za prodavca (zakupodavca) - Grad Beograd drasticno veca nego u poredjenju sa privatnim prodavcima na Vracaru.

E sad, ja sam se na tu temu odavno istugovao i ostao vrlo neshvacen kada sam govorio da davanje zemljista u zakup na 99 godina je cista katastrofa za Grad Beograd. Ali avaj, od Novog Beograda ostase samo froncle, svo zemljiste je otislo tako, i zato su potpuno opravdane kritike za cenu mosta na Adi koji se finansira iz kredita. Samo od gradjevinskog zemljista sa teritorije Novog Beograda, Grad Beograd je morao da izgradi 3 ili 4 megalomanska mosta, a od sveukupnog zemljista u beogradu i citav metro bez dinara kredita. Vec sam negde rekao: Smejem se, smejem se, smejem se, a plakao bih....

E izvini bio sam neiskren, samo da dodam. Ima i nekoliko hektara, nesto malo preko 10, mozda 20, koji su otisli potpuno besplatno bez dinara. Jedan gradski celnik je rekao cuvenu recenicu: Kako bi se investitoru izaslo u susret. Javno. Na televiziji. Na primer 5 hektara na Uscu. Isti investitor jos dve lokacije od par hektarcica dobio bez dinara. Ali to je zato sto je veliki investitor. Mi to ne razumemo dobro i ni sami ne znamo zasto je to dobro za nas.
Poslednja izmena od belka u Čet Maj 19, 2011 9:41 pm, izmenjeno 1 put ukupno.
MilisaV
Korisnikov avatar
Expert
Postovi: 5148
Pridružio se: Sre Jan 12, 2011 12:03 am
Kontakt:
Pohvaljen: 1306
Pohvalio: 1024

Postod MilisaV » Čet Maj 19, 2011 10:28 pm

belka napisao:. Dakle, batica koji je izlicitirao tih 3,9 miliona evra treba da ih plati u narednih 99 godina u mesecnim ratama uskladjenim sa rastom cena na malo, a ne odmah. Tako da je ostecenje i zarada za prodavca (zakupodavca) - Grad Beograd drasticno veca nego u poredjenju sa privatnim prodavcima na Vracaru.
.

a šta ako investitor sazida zgradu proda stanove i ugasi firmu. ko nastavlja narednih 96 godina da plaća zakupninu....
borac za bolje sutra

bez splavova na rekama

Povratak na “Opšte diskusije o projektima”

Ko je OnLine

Korisnika u ovom forumu: Nema registrovanih korisnika i 12 gosta