Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Opšte diskusije o ekonomiji, kulturi i vestima vezane za Beograd

Moderator: Igor

vradovic
Higher intermediate
Postovi: 820
Pridružio se: Sre Okt 31, 2007 3:48 am
Kontakt:
Pohvaljen: 623
Pohvalio: 214

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod vradovic » Sre Jan 02, 2019 2:01 am

astrodule » 29 Dec 2018 02:10 pm napisao:Kada mi agencija bude garantovala svojom imovinom ili na neki drugi način, ali pouzdan, da je stan koji ti prodaju čist, onda možemo da pričamo o njima.

Do tada, oni su potpuni višak u lancu kupovine, naročito sa strane kupca (mogu i ja sam da zovem i ugovaram razgledanje).

Pa čak i u takvom lancu, gde je njihov posao samo da budu lešinari, koji gledaju oglase i iste stavljaju u svoju ponudu, oni služe da prodavca oslobode obaveze da prima pozive, mada na kraju oni zovu prodavca da se najave.

Pa čak i sa minimumom obaveza, ne obezbede ti detaljan plan stana sa kvadraturom, i sa osnovnim podacima o zgradi.

I za to uzmu 3-4 posto!?!?
Naravno da postoje ozbiljne agencije, ali većina nije zaslužila tih par hiljada koje dobiju po obavljenoj kupoprodaji.

Ja mogu da prenesem iskustvo kako izgleda kupovina nekretnine u Kaliforniji.

Kontaktiras svog agenta
(nadjes online a obicno ides u svoj "komjuniti" pa biras "svog" agenta tj obicno Kinezi uzimaju kineza, nasi uzimaju nase i slicno).
Kupac ne placa nikakav fee. Taj agent se zove "buyer agent". On te zastupa. Potpises neki mali NDA sa njim i to je to. Obicno nasi "veruju" nasima pa se ne potpisuje nista.

Nekretnine gledas sam
Ne ides sa agentom osim u izuzetnim situacijama. Postoji subota i nedelja. Tada se vrsi "Open House". Sto prakticno znaci svako ko je zainteresovan moze da dodje da pogleda stan/kucu. Obicno je Open House od 11AM do 3PM. Po ulici postave nekakve znakove jedno par ulica okolo sa strelicom gde je Open House. U stanu je guzva jer gomila kupaca obilazi nekretninu i na taj nacin se kreira "hype". U samom stanu se nalazi "sellers agent" koga ti ne mozes da uzmes da radis direktno sa njim vec te obavezno pita jel imas svog agenta. Moze da ti da odgovore na neka pitanja ali u sustini te upucuje na tvog agenta.

Cena nekretnine
Cena je uvek ali UVEK ispod trzisne cene. Ideja je ovakva. Ako kuca recimo vredi realno $400,000 oni postave cenu $350,000 to se zove "asking price". Svako vidi WOW super kuca za samo $350,000 i onda kada dodju na "OPEN HOUSE" vide jos 150 zainteresovanih porodica koji cekaju u redu da vide kucu i samim tim se "naloze" jos vise. Onda taj Agent pocne da im prodaje pricu kako uzimaju ponude do utorka (za 3 dana od tada i kao tada otvaraju ponude). Naravno uvek spomene da su vec dobili 10tak ponuda.

Disclosures
Ne znam kako da prevedem. U svakom slucaju disclosures su nesto kao recimo moras da nam das sve informacije o kuci pre nego sto ti dam ponudu. Tu se ti kao prodavac obavezes da kazes. Imaju termiti, neko je umro te i te godine, ima pukotina u stanu, komsija je ludak neki svira gitaru, prolazi kamion utorkom i skripi i slicno. Tu ima svaki detalj. Na primer fabrika 3 km blizini, zemljotres bio tad i tad, pukla cev za vodu tad i tad. Disclosures su na 100 strana! Ja to nemam zivaca da citam tako da samo bacim pogled. U svakom slucaju pre nego sto date ponudu trazite obavezno "Disclosures". E sad ako SLAZE prodavac u Disclosures ti kad kupis kucu tuzis ga i dobijes deo novca nazad. (Vrlo jednostavan i online proces). Tako da ti obavezno u Disclosures natrpaju i sta jeste i sta nije.

Ponuda
Ponuda se daje u zvanicnoj formi. Drzava je predvidela nacin i formu. Ima oko 300 strana. Mora da se parafira na svakoj strani plus potpisi na jedno 30 mesta. Da te zaboli glava. Uz ponudu dajes dokaz o tome da ako si kes kupac imas toliko novca na racunu. Ako si kreditni kupac onda "pre-approval" od banke" da si odobren za kredit. Uz to moras da prilozis i dokaz da si zaposlen i kao i visina zarade.
Na sve to ti traze da posaljes jedno pismo. U pismu napises hello ja sam taj i taj mi bi mnogo voleli da kupimo tvoju kucu...pazicemo je cuvacemo je kao oci u glavi. Sto se vise nahvalis to bolje!! Naravno agent ti uvek savetuje da stavis sto jacu ponudu. Ako si kreditni kupac onda zveknes 450-470k ako si kes kupac 400k. U 99% slucajeva kuca se proda "over asking price" pa ako nisi ozbiljan da dajes iznad cene nemoj se truditi i zamarati. Ponude su OBAVEZUJUCE i placa se 4.5% fee ako se odustane. Nema odustajanja i ne moze da se da vise ponuda na vise mesta.

Contingency
Postoji ovo u ponudi. Na primer "ponuda je kupujem AKO". Me odobre za kredit ili cena se proceni na toliko i toliko. Ako je inspekcija ok da nema termita i slicno. Prakticno uslovna ponuda. Sto manje tih AKO postavis veca mogucnost da tebe izaberu!!

Otvaranje ponuda
Ponude se otvaraju sve odjednom. Sedne agent sa tobom u agenciji (ako si prodavac) i onda otvaraju sve ponude. Dobijes ponudu 400k ali dobijes i 430k ali kredit. Obicno stigne 30-40 ponuda upravo zato sto je pocenta cena bila dzabana. Sve ispod asking price bacas odmah u kantu. Odvajas sve iznad asking price. Vrlo cesto prodavci ne prihvataju najvecu ponudu iz razloga sto nece moci da se "proceni" na tu vrednost. To se zove Appraisal. Prakticno znaci ovako neko je napisao ponudu dacu vam 450k ali 3.5% ucesce ostalo je kredit i evo odobren sam od banke. Druga ponuda: 430k ali 20% ucesce i evo dokaz odobren sam od banke. Treca ponuda 400k kes. Prodavci ce se uglavnom odluciti za 400k kes ili za 430 sa 20% down. Jer postoji opasnost da nece moci da se proceni kuca na 450k i sta ce se desiti ovaj sto je dao 3.5% ucesca vrlo verovatno nema vise para i ako se kuca proceni na 400k on nece imati ovih 50k da doda. U tom slucaju kuca se vraca na trziste i proces krece ispocetka. To je vrlo negativno jer u drugom krugu kuca nece moci da se proda za toliko jer ce se svi plasiti sta li je razlog bio.

Prihvatanje ponude - counter offer.
Ponuda se prihvata u zvanicnoj formi. Prvo se counteruje. Recimo odlucio se za 430k i onda se pise "counter offer". Recimo 440k i da mu se 24h da odgovori. Onda on odgvara 435k i daje 12h i sve tako. Counter offers su vrlo uobicajene da ide do 4-5 puta tamo nazad.
Kada se prihvati konacna ponuda onda se potpisuje i od tog trenutka NEMA izlazenja iz deala. Za sve ovo vreme kupac i prodavac se nikada nisu videli niti upoznali niti culi. Cak ne znaju ni imena. Vide samo "potpise".

TITLE - Katastar
Posle toga kada se to potpise. Agent to online salje u TITLE kompaniju. Title kompanija je zapravo privatizovani deo katastra. (postoji nacionalni MLS katastar koji vodi evidenciju i on je drzavni ali samo zavodjenje hipoteka, kupoprodaja i slicno se radi u privatnim katastrima tj TITLE kompanijama).

Kupac ode u Title i donese cek iz banke. Prodavac ode u Title i odnese kljuc. Title posalje nekoga za inspekciju stana da li je u skladu sa ugovorom. Ako je sve ok. Title ti dalje kljuc i ides u stan. Prodavac i kupac se nikada ne upoznaju. Title zapravo odgovara za celu transakciju. U smislu Title uradi sledece. Kada prodavac uplati Title kompaniji onda mu oni skinu ako ovaj nije platio struju, vodu, porez na imovinu, kredit, sve mu skinu i prodavcu uplate ostatak. Title zapravo garantuje kupcu da nema dugovanja i da je skinuta hipoteka. Niko tu nista ne "prebacuje" na svoje ime i slicno. Title sve to odradi. Kupac samo udje u stan sa kljucevima.

Zanimljivo je jos da se sve kupoprodajne cene beleze u MLS, sve je javno do kraja. Plus postoji MLS pristup gde samo agenti mogu da vide jos tipa informacije interne kakav je prodavac, kakav je kupac i slicno.

Provizija je 6.5% za oba agenta
Title se placa 1% za transfer.
Porez na Imovinu je 1.25% od cene
Pohvale za post: 5
Gorstak89
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 1294
Pridružio se: Uto Jan 15, 2013 4:42 pm
Lokacija: Krnjača
Kontakt:
Pohvaljen: 668
Pohvalio: 370

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod Gorstak89 » Sre Jan 02, 2019 2:13 am

Ako iko od naše vlasti čita ovo, ja sam vrlo voljan da rešim ove probleme kod nas, voljan sam da rešim i druge pravne probleme, sve za novac razume se, ali mislim da bi nakon mojih reformi bila daleko bolja sitacija :)
ovo za kaliforniju deluje dosta komplikovano ali uređeno.
Vidim gore da je neko spomenuo da agencija garantuje, evo ovako pravnički ti mogu reći da NIKO ne može 100% kod nas da ti garantuje bilo šta kad su nepokretnosti u pitanju. U praksi sam se susreo i sa vanknjižnom hipotekom, kako nemam pojma. ali imaš terete koji se ne upisuju u knjige i oni mogu haos da ti naprave, isto tako, često se kod nas kupuje od investitora koji svakog trena može u stečaj što sam u sudu i video i radio podosta puta. tek kada bi potpuno sredili knjige i sredili što šta oko njih mogli bi i da se nadamo kakvoj-takvoj sigurnosti.

btw, kad spomenu ameriku, svideo mi se način prodaje automobila tamo, tamo postoji nekakav papir koji ti vlasnik da uz auto i to je to. tim papirom prenosiš sebi vlasništvo mi notarimo i šta treba i šta ne treba!
@SuroviDadas
Pohvale za post: 1
marat
Intermediate
Postovi: 379
Pridružio se: Pet Jul 10, 2009 7:59 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 226
Pohvalio: 223

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod marat » Pet Jan 04, 2019 6:04 pm

direktor » 01 Jan 2019 10:52 pm napisao:A sto je malo suprotno sa zsatitom podataka o licnosti...
……..


Nije, ako postoji zakonski osnov pribavljanje licnih podataka nije sporno.
direktor
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 26633
Pridružio se: Pet Okt 10, 2008 2:07 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 12876
Pohvalio: 5380

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod direktor » Pet Jan 04, 2019 7:37 pm

Ne bi bio prvi put da dva zakona ne budu uskladjena...
*Ова порука је за приватну, а не јавну употребу. Њена сврха/циљ/намера није вршење нити позивање на вршење кривичних или других кажњивих дела, већ упражњавање Уставом зајемчене слободе мисли, савести и говора.
SRBO
Korisnikov avatar
Higher intermediate
Postovi: 1675
Pridružio se: Pet Jan 23, 2015 9:48 pm
Lokacija: Учитељско насеље
Kontakt:
Pohvaljen: 1225
Pohvalio: 32

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod SRBO » Uto Jan 08, 2019 9:34 pm

nensav » 08 Dec 2018 10:16 napisao:Kakve su impresije o Karaburmi, slabo znam to naselje, jedno vreme novine su bile pune kriminalnih obračuna tamo. Kakav je kvalitet škola i slično? Stepen bezbednosti i slično. Pričam o delu oko Marijane gregoran

Није лош крај али некако даје неки гадан осећај. Могуће да је због тога што су Турци ту вршили погубљења. Али генерално није лош крај, свуда је то исто, сви крајеви су сада изгилиптерисани.

nensav » 23 Dec 2018 13:54 napisao:Kakve su impresije sa Mirijeva, slabo poznajem taj kraj. Nekretnine su tamo (još uvek) povoljnije nego u ostalim delovima grada. Dosta ljudi se žali na neki smrad, ali ja to nisam osetio , ali moram da priznam da nisam bio baš često tamo. Pričam o delu oko pijace, ovo drugo oko Šejkine itd, ne računam.

Миријево је ваљда јефтино јер има тај проблем што је јако јако лоше повезано са остатком града. Али генерално није лоше. Проблем је што је због рељефних разлога главни приступ преко Карабурме и Роспи Ћиприје, што је мало кружење за ове из дела при крају долине, па они користе Мите Ружића и излаз на Смедеревац и ту се праве лудачке гужве што ће ваљда бити решено када се среди Булевар, направи СМТ и власти израсте оно доле па претворе Мите Ружића и Витезова Карађорђеве Звезде у булевар што за сада није планирано, ваљда им стрмо много.

За смрад, не знам, и овде смрди лети, да ли је од депоније или од ђубрења њива или оба, не знам, али то је тако.

tragac » 23 Dec 2018 14:57 napisao:Kupovina stana Vs Kupovina placa + montažna kuća.
Vaše mišljenje?

Зависи од разних ствари. Локација, буџет итд. Теоретски ја сам увек за кућу, али сада се више не исплати кућа у граду, а по приграду је инфраструктура -100000/10. Ако на пример радиш од куће и не мораш да путујеш сваки дан, онда је кућа за тебе. А ако мораш да се цимаш онда је можда боље стан. С друге стране станови су сада малтене искључиво дизајнирани да буду кавези, са све неким апсолутно идиотским распоредима. Кућа исто изискује одржавање мало јаче. Мада ја сам и даље за кућу јер увек пружа неки степен независности.
nensav
Higher intermediate
Postovi: 685
Pridružio se: Čet Jan 16, 2014 6:03 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 226
Pohvalio: 194

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod nensav » Sub Jan 12, 2019 7:53 pm

Proverim stan u ekatastru na sajtu RGZ - stan je u redu nema nikakvih tereta, ali ima teret hipoteke na PARCELU. Što je meni malo čudno, zgrada je izgrađena osamdesetih, kako može parcela da je pod hipotekom. agentica kaže sve je OK, ali ko još može njima verovati.
Da li njeko zna o čemu se tu radi? Da li postoji neki pa i najmanji rizik. Kada već kupujem stan (verovatno jedini i psolednji put u životu), hoću da bude sve čisto.
direktor
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 26633
Pridružio se: Pet Okt 10, 2008 2:07 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 12876
Pohvalio: 5380

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod direktor » Sub Jan 12, 2019 8:37 pm

Imas hipoteke koje stoji jos iz kraljevine iz 1923 gledao juce nesto to stoji prepisano iz zemljisnih knjiga ...
Provjeri svakako uprincipu se pogleda ko kad i zbog cega je stavio hipoteku
*Ова порука је за приватну, а не јавну употребу. Њена сврха/циљ/намера није вршење нити позивање на вршење кривичних или других кажњивих дела, већ упражњавање Уставом зајемчене слободе мисли, савести и говора.
nensav
Higher intermediate
Postovi: 685
Pridružio se: Čet Jan 16, 2014 6:03 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 226
Pohvalio: 194

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod nensav » Sub Jan 12, 2019 9:12 pm

Hipoteke su upisane 2010, ima inesto pod OSTALE ZABELEŠKE iz 2015

Gde to treba da se pogleda i proveri?
direktor
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 26633
Pridružio se: Pet Okt 10, 2008 2:07 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 12876
Pohvalio: 5380

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod direktor » Sub Jan 12, 2019 9:41 pm

U katastru mozes viditi u ciju je koris upisana hipoteka moguce da je upisao i grad zbog neplacenog gradskog gradjevinskog zemljista ima vise opcija ....
*Ова порука је за приватну, а не јавну употребу. Њена сврха/циљ/намера није вршење нити позивање на вршење кривичних или других кажњивих дела, већ упражњавање Уставом зајемчене слободе мисли, савести и говора.
N_L
Intermediate
Postovi: 144
Pridružio se: Pon Okt 27, 2014 10:33 am
Kontakt:
Pohvaljen: 63
Pohvalio: 236

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod N_L » Ned Jan 13, 2019 1:43 am

Mozes i na placenom ekatastru, oko 1e ti kosta provjera
nensav
Higher intermediate
Postovi: 685
Pridružio se: Čet Jan 16, 2014 6:03 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 226
Pohvalio: 194

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod nensav » Ned Jan 13, 2019 9:27 am

Mene zanima samo da li ja mogu da kupim stan bez daljih problema vezanih za tu hipoteku. Na toj parceli je zgrada sa 40 stanova .
direktor
Korisnikov avatar
Professional
Postovi: 26633
Pridružio se: Pet Okt 10, 2008 2:07 pm
Kontakt:
Pohvaljen: 12876
Pohvalio: 5380

Re: Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

Postod direktor » Ned Jan 13, 2019 10:34 am

Pa treba vidjeti ko kad i zasto je upisao hipoteku da nebi sutra imao problem kao suvlasnik stana ...Zamisli jos 39 da se dogovore i da otplatite nesto npr ...
*Ова порука је за приватну, а не јавну употребу. Њена сврха/циљ/намера није вршење нити позивање на вршење кривичних или других кажњивих дела, већ упражњавање Уставом зајемчене слободе мисли, савести и говора.

Povratak na “Gradski život i vesti”

Ko je OnLine

Korisnika u ovom forumu: Nema registrovanih korisnika i 5 gosta