Cene nekretnina

Jok, bez nervoze
Samo pokušavam da budem realan.

Da, može se dosta uštedeti ako se samostalno radi.
No nesto sumnjam da @Elena1 to ume i planira, jer onda bi dala i detaljniju procenu zapustenosti stana.



Sent from my Mi A2 Lite using Tapatalk

Ja sam lepo napisao u jeftinijoj varijanti i da sve zavisi od zelja.

Elena1 vas stan se vjerovatno nalazi u jednom od dva solitera u koje se ulazi iz polrasturenog trznog centra
Redovno sam jedno vrijeme isao na bilijar u taj tc
Ako se stan nalazi u ulazu koji je dobio nagradu za najbolji ulaz onda nemate problema
Ako stan o kome pricate nije gorio moze da se sredi za pare ispod 30 000 € uz dobar plan
Posto je u jednoj od kula vlasnica zapalils stan
Rodjaku sam radio renoviranje stana na bulevaru povrsine 80 mkv izaslo ga je 27 000€ sa kompletnim opremanjem
Napravi se lista zelja i cifra u koju se treba uklopiti pa enterjerista vidi stan i zidove koji se eventalno pomjeraju instalacije koje se pomjeraju mjenjaju .
I redosled koraka radova da li se parket postojeci hobluje ili se mjenja da li se stavlja tarket laminat ili nesto trece ...
Ukoliko hocete neke detalje moze na pp

Hvala na odgovorima.

Direktore, nije taj ulaz a, nego ulaz b, preko puta. Stan nije gorio, ne bih uopšte menjala raspored prostorija. Ja volim te klasične starinske stanove, zato i trazim starogradnju, izdvojenu kuhinju, trepezariju i sl.
Evo malo detelja, zidovi su na nekim mestima popucali, kao i plafoni, na zidovima su neke prljave sive tapete, parket je star i mora da se menja, kupatila su kao javni wc, stolarija isto. Radijatori su ok i to je to.
Pri renoviranju bih koristila materijale srednje klase...znam da i tu postoji veliki raspon.

Kada kažete sa opremanjem, to je sa nameštajem?

Bas veceras mi prijatelj javi da zna ljude koji su u toj zgradi kupili prošle godine isti za 93000. Definitivno sam ponudila 5000e više. Stvarno ne znam sta da radim.

Da sa namjestajem komplet .Ne znam da li se vrijedi cjenkat spustati cijenu te pukotine netrebaju mnogo da vas brinu sve se to izgletuje i prekreci
Pareket ako nije laminirani mozda moze da se ishobluje utegne stolariju uzeti novu kupatila komplet olupati i promjeniti ...Mozda probate na misljenje mastora da spustite jos malo cijenu ...mozda ste brzinski odigrali ...

Elena, ta dva "debela" solitera su pravljena svojevremeno za zaposlene u Radioteleviziji Beograd i važila su za jednu od boljih akvizicija za svoje buduće vlasnike. Nisam bio zadnjih godina, ali moj utisak je da je reč o solidnoj gradnji, relativno kvalitetnim instalacijama i da kupovinom tog stana dobijate za iste pare skoro duplo više kvadrata u odnosu na novogradnju na tom mestu.

Priče o 30 hiljada evra za renoviranje su preterane. Potpuno renoviranje kupatila sa sve uređajima može vrlo pristojno da se uradi za 2000 evra. Kvalitetna Rehau stolarija za 3000 sa postavljanjem. Šezdesetak kvadrata novog hrastovog parketa sa ugradnjom još 2000. Potpuno nova kuhinja, oko 2000, uređaji za kuhinju za 1.500. Ostaju tijoš krečenje i ugradni plakari i još po nešto od nameštaja i za ukupno petnaestak hiljada evra eto te u, takoreći, novom stanu. Na deset minuta peške od Trga Republike.

Ako možeš, naravno spusti cenu za hiljadu-dve, ali čini mi se da ne bi trebalo suviše zatezati i olako ispustiti šansu. Jer, koliko sam te shvatio, lokacija i raspored prostorija vam odgovaraju, a to nije baš tako lako naći. Vi ćete narednih decenija živeti u tom stanu.

Pre nekih godinu ipo dana uzeo sam manji stan na Banovom brdu u Požeškoj. 48 kvadrata, stara gradnja 54000. Sa sređivanjem, porezima i agencijom izašlo je oko 69000. Nisam pomerao zidove i ostali su stari radijatori. Sve ostalo je zamenjeno. Spoljna stolarija - PVC sa komarnicima i roletnama, spoljna i unutrašnja vrata, hrastov parket I klasa, u kuhinji pločice i instalacije, kupatilo kompletno sa ugradnim vodokotlićem, tuš kabina-kaljeno staklo 8mm, bez kade i sa slivničkom rešetkom, nova razvodna tabla sa automatskim osiguračima, novih desetak mesta za utičnice i nove eletroinstalacije, obrada zidova na mestima nove stolarije i utičnica, gletovanje i krečenje. Pločice su bile od 30-40e po m2. Otrilike za renoviranje, bez nameštaja sam potrošio oko 250e po m2. Moj savet je da slikate stan pre sređivanja, čuvate sve račune i kad Vam stigne rešenje za porez priložite slike i račune i tražite umanjenje. Meni su tako smanjili porez za 250e. Srećno u novom stanu.

[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=612245#p612245:3dnf69bw je napisao(la):

Elena1 » Čet Mar 28, 2019 9:48 pm[/url]":3dnf69bw]Bas veceras mi prijatelj javi da zna ljude koji su u toj zgradi kupili prošle godine isti za 93000. Definitivno sam ponudila 5000e više. Stvarno ne znam sta da radim.

Kliknite za proširenje...

Otisle su i cene malo na gore. Prvo novogradnje, a pocelo je polako da se preliva na starogradnju...

Baš ovih dana gledamo razne novogradnje po raznim opštinama. NBG iz dana u dan rastu cene bukvalno, Banjica isto solidno digla cene jer nema puno novogradnje, zatim Voždovac itd, sve raste iz dana u dan.

Deluje mi da se balon naduvava, jer se slično dešava i u Crnoj Gori, Hrvatskoj, Americi itd. Ne znam samo tačno koliko će još trajati naduvavanje balona, možda još godinu do dve, a onda će verovatno biti opet nek kriza pa iz godine u godinu ćemo svedočiti padu cena. To se sve dešava ciklično kao i sve na ovom svetu.

Npr ulaganje u zlato je bilo sjajno od 1998-2003, pa devizna štednja od 2004-2009, pa onda strana berza od 2009-2012, pa onda npr kupovina nekretnina od 2012-2015 itd. Sad trenutno ne znam u kojoj smo fazi, za šta je dobra, ili smo već okrenuli krug pa je doba najbolje za ulaganje u zlato. Ako nije već okrenut krug, moguće da bi ovo doba bilo dobro za kupovinu obradive zemlje koja je generalno skoro pa džabe. Takodje, možda je okej trenutno i za ulaganje u kripto jer mi analize kažu da će taj balon isto uskoro da počne da se naduvava.

Videćemo, ali ono što mi deluje kao sigurno je to da trenutno nije dobar trenutak za kupovinu stana u Bg. Pogotovo što kirije ne prate to povećanje cene kvadrata, pa neto ROI jedva da bude 2-3% i to ne računajući porez ili neko osiguranje. Sa tim kad se plati poslovanje ide na nulu ako i toliko.

Jel imate podatke za rast cena nekretnina u nasem regionu i Evropi?

Pratio sam neke tekstove relativno skoro, razni delovi sveta imaju različite probleme sa rastom cena nekretnina. Jedan od problema je Rast Kineskog tržišta gde su sada cene ogromne pa onda oni idu okolo i kupuju nekretnine npr u australiji u prestonicama evrope su to uglavnom arapi kod nas mislim da su to mahom naši građani, crna gora i republika srpska ali ima i dosta albanaca što mi je neka info o kojoj ne bih otvoreno da pričam ali imam neka neposredna saznanja koja možda podelim sa vama uz onaj roštilj sve u svemu, cena raste samo u par gradova svuda drugde cena pada tako daj e to migracija a Beograd će uvek biti bolja opcija od ostalih pa samim tim i skuplja. Dokle će to trajati? dok ne istrošimo poslednju paru namenjenu nekretnini a to mu negde i znači dok nam privreda ne doživi jak krah. a to je moguće i sutra i za 2 godine i kad već jer nam je privreda konstantno u lošem stanju.
Ono što je tužno je to da luksuznu gradnju, i to uglavnom "luskuznu" jer pravu luksuznu gradnju u srbiji teško da možete videti kupuju jedno te isti ljudi a ulaganje u nepokretnosti nije najbolje za ekonomiju, zapravo, čak i je delom i uništava, šteta što se taj novac bogatijih ne kanališe u neka akcionarska društva koja bi nešto stvarala i usput davala plate radnicima. To je ranije bio problem i sa našim gastrabajterima, ulupaju stotine hiljada evra u kuću sa lavovima u selu umesto da taj novac skupe pa otvore npr fabriku ili tovilište svinja ili bilo šta što može doprinositi.
poenta, mislim da će trajati koliko i privreda a privreda nam je jako nesigurna a izvoz mizeran.

Kako misliš da ulaganje u nekretnine nije dobro za ekonomiju? Građevinski sektor je jedan od bitnijih i većih sektora ekonomije. Npr tenutni rast BDP-a Srbije dugujemo građevini koja raste do 10-20% dok ostali sektori manje vise stagniraju.

Kako mislim? Lepo brate mili, taj rast je privremen i kratkotrajan nakon čega ti ostaje mrtav kapital. Pogotovu u tim seoskim kućerinama. Sve te nekretnine posle traže održavanje i dalje troškove. Ono u šta treba ulagati a mi to ne radimo je privreda. Npr akcionarska društva sa javnim pozivima za upis akcija. Da su ti milioni evra uloženi u dobre firme danas bi imali privredu koja može da podnese trošak nekretnina.
Mi u Srbiji imamo višak nekretnina za stanovništvo i tu i tamo knap poslovnog prostora, tj poslovni prostor svakako može da raste a gradnja stambenih jedinica u bg i par drugih gradova cveta.
Eto tako mislim, da je npr napravjen dobar poziv za oživljavanje EI niša danas bi možda imali 5000 zaposlenih u okolini Niša. ovako imamo mrtav teret u vidu zgrada. Tako da i ta građevinska industrija neće doveka imati od koga da uzima pare za svoj rad.

Druže pa i građevina je privreda, a nekretnine su proizvod kao i svaki drugi.
Neće zgrada niknuti sama od sebe, već je moraju radnici izgraditi, a ugrađuju materijal koji proizvode neki drugi radnici itd. Čitava ekonomija je povezana, sve dok se novac obrće nema problema. Loše je jedino ako se izgradi zgrada koju niko ne želi da kupi, ali to može da se desi sa bilo kojim drugim proizvodom.

Pa vidi, ovo što sam ti rekao gore je stav ekonomista. Jedno je podići fabriku koja će generisati nešto sve vreme a drugo je dignuti zgradu. Ti ako digneš stambeni prostor, neki drugi stambeni prostor u srbiji postane prazan. Utrošio si neki novac i energiju da bi se preselio i tu se završava tvoj uticaj na privredu. Dok ako uložiš u proizvodnju taj proces nastavlja dalje i konstantno obrće novac.
Preporuka je npr i firmama da ne jure investiciju u svoj prostor već u obrtna sredstva pa tek kad se dobrano razviju da razmotre svoj poslovni prostor. Isto tako bogataši npr nikad ne ulažu više od 15% u nekretnine, sve preko toga se smatra lošim upravljanjem kapitalom. itd. ja nisam ekonomista, ali ovo su neke elementarne stvari u ekonomiji i privredi. Srećniji bi bili da su nicale fabrike umesto lavova. i bilo bi nam daleko bolje danas, pa bi čak i ta građevinska industrija bila srećnija. ovo sad što imamo su samo duhovi od nekadašnjih kapaciteta. nama je danas uspeh jedan blok, a nbg je ceo podignut od 46. na ovamo, mostovi? koliko komada a sad? utanjili smo, odustaje se od višnjice, odustaje se od vinče...

Ne moze svako da ulozi u biznis jer nije svako za isti. Licno znam ljude koji su skoro ulozili 180k da pokrenu neki biznis ali posto ti ljudi nisu bili strucni u vodjenju firme, njihovih troskova i procedura firma je zatvorena za par meseci. Tako da je nekome bolje da pravi lavove ili nekretnine koje ce im bar ostati. Tako neko razmislja, ide sigurnijim putem.

Ako ima kapital ideju onda angazuje onog ko zna kako oploditi kapital uvecati a ne biti naj pametniji i stuci tolike pare uludu jednako uludo u seosku kucu sa lavovi ...

Mene rast cena ne čudi, iz sledećih razloga (poredjanih nasumično):

• Troškovi zaduživanja u zadnjih par godina su niži nego ikada, zbog negativnih kamata
• Beograd učestvuje u BDP cele zemlje zvanično sa 40% (nezvanično verovatno i više)
• Rast populacije u Beogradu svake godine, dok se na nivou zemlje broj stanovnika smanjuje
• BG je regionalno bitan grad - ljudi sa malo slobodnog novca iz SRB, CG i BH gravitiraju ka BG
• Investicije novijeg talasa dijaspore (post 2000-e) u nekretnine u domovini kao vid štednje
• Nedostatak alternativa za pasivno investiranje (faktički nepostojeće tržište kapitala)
• Bolja segmentacija ponude i pojava većih, organizovanih naselja (mahom strani investitori)

Ima tu još mnogo razloga tipa turizam (vuče špekulativne investicije) kao i manje časnih razloga kao što je pranje/legalizovanje novca sumnjivog porekla, ali i bez njih tražnja definitivno postoji - pri čemu imam na umu primarno rast cena u većim projektima jer su merodavni sa aspekta ponude.

Ono što treba imati na umu je da je pomenuti rast cena ostvaren sa postojećom infrastrukturom, koja je i ranije bila neadekvatna a sada je to uočljivo jer je saobraćaj paralizovan. Po nekim prognozama u narednih 15 godina broj vozila će biti dodatno povećan u odnosu na danas, za skoro 40% (analize grada Beograda). To je reflektovano u rastu cena garaža i parking mesta. Dakle tuneli, mostovi itd su odavno neophodni i moraju biti realizovani u narednom periodu - a to će samo dodatno uticati na gravitiranje ljudi ka Beogradu i jaz izmedju Beograda i ostatka zemlje.

Gorstak89":9b91rdsz je napisao(la):

Kako mislim? Lepo brate mili, taj rast je privremen i kratkotrajan nakon čega ti ostaje mrtav kapital. Pogotovu u tim seoskim kućerinama. Sve te nekretnine posle traže održavanje i dalje troškove. Ono u šta treba ulagati a mi to ne radimo je privreda. Npr akcionarska društva sa javnim pozivima za upis akcija. Da su ti milioni evra uloženi u dobre firme danas bi imali privredu koja može da podnese trošak nekretnina.
Mi u Srbiji imamo višak nekretnina za stanovništvo i tu i tamo knap poslovnog prostora, tj poslovni prostor svakako može da raste a gradnja stambenih jedinica u bg i par drugih gradova cveta.
Eto tako mislim, da je npr napravjen dobar poziv za oživljavanje EI niša danas bi možda imali 5000 zaposlenih u okolini Niša. ovako imamo mrtav teret u vidu zgrada. Tako da i ta građevinska industrija neće doveka imati od koga da uzima pare za svoj rad.

Kliknite za proširenje...

Slažem se sa napisanim ali da dodam i da su nekretnine uvek bile slaba tačka naroda na našim prostorima. Tu se češće ulaže srcem nego razumom. Imate danas gomile tih gastarbajtera koji nemaju mogućnosti da završe započete vile ili onih koji u starosti ne mogu da održavaju izgrađeno.

To je priča o lavovima a što se tiče “luks” stanova u Beogradu, činjenica je da su neki ljudi pojavom tih kompleksa zatvorenog tipa i dolaskom stranaca, uspeli da za kratko vreme povrate uloženi kapital izdavanjem tih stanova po nerealnim cenama, oslobođeni svih poreza. U toj situaciji danas imamo veliki broj investitora koji misle da će napraviti isto, pa se otimaju za (posebno manje) stanove, kao da se više ni jedna zgrada u Beogradu neće graditi, iako je realnost da će se to graditi dok god postoji interesovanje.

Naravno, nisu Srbi jedini koji misle da je sad, kad su kamate niske, idealno vreme za kupovinu. Ista situacija je i u razvijenijim državama pa cene svuda skaču. Mnogi ljudi se zadužuju u visini 20-godišnjih primanja i bez razmišljanja o riziku, vide samo potencijalni dobitak daljim skokom cena (a taj zaključak donose na osnovu kretanja cena u poslednjih 5 godina).




Sent from my iPhone using Tapatalk

Upravo to, taj pogled tj razmišljanje da je zarada u daljem rastu je bubble. tako nastaje kriza, kada pukne taj balončić usled nedostatka vazduha (ili materijala za tegljenje balona) što je u ovom slučaju novac.
Ali poenta drugog dela je da je taj novac mnogo pametnije uložiti tamo gde će se novac ploditi i doprinositi novom profitu. A to fakat izgleda da i dalje mnogi razumeju i da se mnogi i dan danas rukovode srcem a ne razumom i objektivnim stvarima. Otud a kao narod postajemo prezaduženi ili ti u bankrotu što dalje vodi ovakvom ili onakvom ropstvu.

Baš tako kako ste napisali, i ja mislim da se stvara bubble. Radio sam neke analize i proračune, deluje mi da bi vrhunac pred pucanje balona trebao da se dostigne u naredne 2 godine max, možda i pre, ali realnije je 2 godine pošto je mnogo projekata tek započelo sa izgradnjom pa dok se oni završe držaće i vući cene i dalje tu ka maximumu pre pucanja.

U suštini sada bi možda bilo najbolje uložiti u neke obradive površine pošto se mogu naći jako povoljno, ili neke placeve na periferiji, gde će kroz 10god vredeti to verovatno dosta više kako se Beograd bude širio dalje ka periferijama.

Takodje, ne znam da li bi postojalo interesovanje ljudi da kupe manje vile na periferiji ili 20-30km od Bg gde bi imali svoje uredjeno dvorište, mir, a opet da su nekom dobrom saobraćajnim na pola sata od centra grada.

Sve su to neke zanimljive opcije, ali da li bi tu bilo pravog interesovanja ne znam dok se ne proba. Činjenica je da za stanove u Bg je bilo dobro vreme kupovati ih negde u period od 2012 do 2015, a taj voz je prošao, pa tu možda treba sačekati sledeći da okrene krug. A za to vreme ulagati u nešto drugo

Ja takođe mislim da su cene nekretnina naduvane i da je ulaganje samo zbog dalje preprodaje rizično. Međutim ako kupujete stan za sopstvene potrebe, cena zavisi od vaših preferencija i spremnosti to da platite.
Kupovina bilo čega ne može naškoditi ekonomiji, može se čak reći da je pospešuju jer se poveća obrt novca (jedino kupovina uvoznih proizvoda može imati negativni efekt zbog odliva novca iz zemlje).

Gorstak89":c5w3ujjr je napisao(la):

Preporuka je npr i firmama da ne jure investiciju u svoj prostor već u obrtna sredstva pa tek kad se dobrano razviju da razmotre svoj poslovni prostor.

Kliknite za proširenje...

Ulaganje u obrtnu imovinu preko optimalne količine nije dobro. Opšti trend u ekonomiji je smanjenje obrtne imovine, pre svega zaliha naravno do nivoa gde neće ugroziti proizvodnju ili prodaju. Danas gotovo niko ne proizvodi za lager, najbolji primer je automobilska industrija i koncept "just in time"

Baš u auto industriji imaš ogromne plačeve sa automobilima. Čak imaš i groblja novih automobila jer su sračunali da im se više isplati da proizvode novi model i njega prodaju nego da ostave i stari model. I onda stariji model bleji na nekom placu. a najoptimalnije je da direkt iz fabrike roba ode u prodavnicu ili kod kupca. To stoji. Elem, poenta je da prenaduvavanje nekretnina, pogotovu tih kuća u kojima niko ne živi predstavlja smrt ekonomiji. jer to što si stvorio služi daljem trošku a ne proizvodnji. I te injekcije gastrabajtera u našu ekonomiju su jako kratkog daha. Daleko bi bolje bilo, primera radi, praviti farme za hranu, pa onda industriju za preradu, pa takav proizvod dalje prodavati i izvoziri, a vilu u Kasidolu ne možeš da naplatiš nikome. dakle bačen novac. Građevinska industrija će istrošiti te pare u 2-3 obrta ako ne i manje, dobar deo para će završiti u budžetu i na kraju ćeš dobiti fontanu na slaviji. i nema više para, a imaš trošak održavanja vile i održavanja fontane na slaviji. i nisi napravio prihod za to održavanje. i tako dalje. više bih voleo da država ulaže novac u razvoj nebeogradskih regiona tako da se smanji priliv ljudi u bg.
Zatim treba povećati energetsku efikasnost jer mnogo para trošimo na gas!

Tako je, treba raditi na decentralizaciji i praviti humana naselja van Beograda, može to biti na 20-30-40km od Bg, ne mora biti sad 200-300km, ali svakako da ne bude u centru gužve i ludila, gde se parking mesto plaća kao jedan jako dobar auto i gde je samo beton, beton i beton.

Mislim da treba neko da osmisli i počne da gradi humana naselja sa malim vilama, koje će imati svoju privatnost, dovoljno odvojene od susedne vile, da imaju svoju baštu, voćnjak, dvorište, eventualno i mini bazene ko želi i može da održava itd. Uraditi ih tako da sve vile koriste maximalno obnovljive izvore energije, da proizvode struju tako, da imamo arterijske bunare, izvorišta vode tu da se to sve koristi obnovljivo i racionalno. E to bi onda bila prava cena i to bi bilo ono što istinski vredi, zdravorazumski. A m2 betona stambenog prostora, terase ili parkinga da se prodaje po 3.000 eura i slično je nenormalno mnogo čak i prema ovako inflatornoj valuti.

Mi već imamo dovoljno stambenih jedinica za sve. Problem je u tome što ni jedno selo nema neku fabriku ili nekakav proizvodni pogon. Ni jedno selo nema asfaltirane bočne ulice, ni jedno selo nema pomoć oko grejanja, mnoga nemaju telefon i internet, mnoga nemaju vodovod. I tako dalje.
Logično bi bilo sređivati selo po selo u nekom pravcu, npr uz prugu, uz neki bitan put i tako dalje, oplemeniti ta mesta za žživot, obezbediti prevoz i sve ostalo što je neophodno.
I vremenom će cene nekretnina da legnu na svoje mesto