Doka WWW Heder

Novi izazovi za Real Estate advokate

18-11-2016

    O najvećim kočnicama razvoju tržišta nepokretnosti i izazovima za advokaturu razgovarali smo sa Anom Luković, advokatom koji sarađuje sa advokatskom kancelarijom Karanović & Nikolić. Ana zastupa brojne investitore u oblasti infrastrukture, energetike, industrijske proizvodnje, hotelijerstva i učestvuje na nekim od najvećih real estate projekata u zemlji što joj daje odličan uvid u probleme sa kojima se investitori sreću, ali i izazove koje tržiste nameće u advokatskoj praksi.

    Kakve su tendencije na tržištu nepokretnosti i gde vidite najveće probleme?

    Tržište nepokretnosti se svuda u svetu kreće u cikličnim fazama i region tu nije izuzetak. Ono što je specifično za naše tržište su tragovi socijalističkog režima koji su i dalje prisutni. Činjenica je da u Srbiji period svojinske transformacije još uvek nije završen. Jedna od glavnih prepreka razvoju ovog sektora su nerešeni svojinski odnosi i činjenica da su u socijalističkom sistemu zemljište, zgrada i delovi zgrade bili u potpuno različitim pravnim režimima.


    Takođe, srpsko tržište nepokretnosti nije imuno ni na dešavanja u svetu. To se pokazalo 2008. nakon čega je praktično bilo nemoguće doći do novca za bilo kakve investicije. Tako 2010. godine u Beogradu niste mogli da vidite ni jedno gradilište.

    Kakva su predviđanja?

    Predviđanja su optimistična, ali ih treba uzimati sa rezervom. Iz iskustva, više verujem onome što možemo da vidimo na terenu. Tržišta se pre ili kasnije oporave i tržište nepokretnosti u Srbiji neće biti izuzetak. Tempo razvoja će svakako zavisiti od spremnosti države da se suoči sa duhovima iz prošlosti i preuzme odgovornost. Nova zakonska regulativa koja se odnosi na planiranje i izgradnju i pojednostavljenje administrativnih procedura su svakako veliki doprinos pozitivnom trendu ali je potrebno urediti svojinske odnose i izgraditi institucije.

    Kako fluktuacije na tržištu utiču na advokatsku profesiju?

    Advokatska profesija postaje sve zahtevnija. Ova oblast je verovatno jedna od nekoliko koje su doživele najveći razvoj u poslednjih 20 godina, i to ne uzimajući u obzir na primer kodifikaciju FIDIC ugovora. Investitori sve manje angažuju advokate za ono što bi tradicionalno bio advokatski posao – provera vlasništva, pisanje ugovora o kupoprodaji ili zakupu i uknjižbe prava. Biti advokat danas znači posedovati široka znanja koja često prevazilaze usko poznavanje zakona. To naravno ne znači da advokati ne pišu ugovore. Detaljno i duboko poznavanje prava je apsolutno neophodno. Kada je cilj investitora da izgradi objekat ili da bolje iskorišćava postojeći objekat koji kupuje ili da učestvuje u tenderu i izgradnji objekta javne namene, advokat je tu da mu pomogne da to postigne na efikasan način i uz što manje troškova. Tu leži pravi izazov za advokatsku profesiju.

    Na primer, svi projekti, pored advokatskog posla, u tradicionalnom smislu reči, podrazumevaju proveru tehničkih uslova za građenje i kasnije funkcionisanje objekta. Takve analize se često rade u saradnji sa tehničkim timovima. Imali smo skoro jedan projekat gde smo radili pravnu analizu u vezi rizika od istorijskih zagađenja, analize meteoroloških uslova i rizike od poplava što definitvno ne potpada pod tradicionalnu definiciju advokatske profesije. Da bi advokat mogao da odgovori na ovakve zahteve mora dobro da razume tehničke uslove, parametre za građenje, tehnologiju i faze građenja, ulogu svih učesnika na projektu, ali i kretanje cena. Takođe, zavisno od oblasti ili namene objekta druga specijalizovana znanja i veštine su potrebne. Kod projekata koje finansiraju banke ili druge finansijske institucije neophodno je znanje iz oblasti projektnog finansiranja da bi advokat mogao da pruži minimum neophodne usluge.

    O tome kako se tržište razvija u Srbiji i kako taj razvoj utiče na našu profesiju govori i činjenica da je tim koji se u našoj kancelariji bavi nepokretnostima do pre godinu dana imao gotovo duplo manje advokata nego sada. Potrebe tržišta su naprosto takve da postaje neophodno da konstantno širimo tim i sarađujemo sa ljudima koji su spremni da se uklope i rade u dinamičnim uslovima koje diktira trenutna tržišna situacija.



    Beogradsko oko

    Petlja "Radnička"

    Železnička stanica Prokop

    Ostružnički most

    Pristupi mostu preko Ade - Lot 1

    Obilaznica oko Beograda

    Autoput Surčin - Obrenovac